1 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. TRABAJODEGRADODEEMPRENDIMIENTO“LUGARESALÉXITO” CARLOSMARIOTARQUINORODRIGUEZ CORPORACIÓNUNIVERSITARIAMINUTODEDIOS ECONÓMIA,ADMINISTRACIÓN,CONTADURÍAYAFINES FACULTADDECIENCIASEMPRESARIALES ADMINISTRACIÓNFINANCIERA CUNDINAMARCA,GIRARDOT 2020 2 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. TRABAJODEGRADODEEMPRENDIMIENTO“LUGARESALÉXITO” CARLOSMARIOTARQUINORODRIGUEZ TrabajopresentadoparaoptaraltítulodeAdministradorFinanciero DIRECTOR Metodológico:ProfesorMagísterCarlosAlbeiroAlturoFonseca Temático:ProfesorEspecialistaMarioHernándezTovar CORPORACIÓNUNIVERSITARIAMINUTODEDIOS ECONÓMIA,ADMINISTRACIÓN,CONTADURÍAYAFINES FACULTADDECIENCIASEMPRESARIALES ADMINISTRACIÓNFINANCIERA CUNDINAMARCA,GIRARDOT 2020 3 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. Juradosdetrabajodegrado ______________________ ______________________ ______________________ 4 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. TabladeContenido Introducción 13 1.Antecedentes 15 1.1MarcoReferencial 17 1.2BurbujasinmobiliariasenelmundoyColombia. 18 1.3MarcoContextual 21 1.4MarcoTeórico 23 1.5MarcoLegal 24 2.PlaneaciónyMetodología 28 2.1Metodología 29 2.1.1 Fase 1.........................................................................................................................29 2.1.2 Fase 2.........................................................................................................................29 2.2TipodeEstudio 29 2.3FormulacióndelProblemadeAprendizaje 32 2.4IdentificacióndeActoresInvolucradosyParticipantes 34 2.5EstructuradelModelodeReconstruccióndelaExperiencia 35 2.5.1Variables,Indicadores,Herramientase Instrumentos...............................................37 2.5.2.MatrizdePlaneación(DiagramaGanttyTablaDeRecursos) ................................39 5 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. 2.6ModelodeDivulgacióndelaExperiencia 40 3.ReconstruccióndelaExperiencia 65 3.1MomentosHistóricosyExperiencias 80 3.2Principaleshitosohechosrelevantes. 81 4.Aprendizaje 85 4.1AportesSignificativosdelaExperienciaenloHumano 88 4.2AportesEnLoSocial 89 4.3AportesSignificativosenloEconómicooTécnico 90 4.4PrincipalesAprendizajesparaelPerfilProfesional 91 4.5AprendizajesdesdelaPerspectivadelaSocializacióndelaExperiencia. 92 5.ConclusionesyRecomendaciones 94 6.Refrencias 97 7. Anexos .................................................................................................................................. 99 6 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. ListadodeFiguras Figura 1. Primera oficina intermediación inmobiliaria Carmen de Apila 2015.......................66 Figura2.Logodel2015 69 Figura3.Logodel2018 70 Figura4.Vistainternadelaoficinaenel2018 70 Figura5.LogodeLugaresNegociosInmobiliariosS.A.S. 75 Figura6.FachadadelaoficinaprincipalenelCarmendeApicalá 82 Figura7.FotodelaoficinaprincipalenDicdel2019 82 Figura8.PresentaciónPrácticasprofesionalesenel2019 83 Figura9.CrecimientoeconómicogeneraldeColombia2000-2020 87 Figura10.Indicadordecompetitividad. 87 7 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. ListadodeTablas Tabla1.Porcentajedeviviendasen Girardot.........................................................................22 Tabla2.DatosdeinmobiliariaenGirardot .............................................................................23 Tabla3.Losinterrogantesenelprocesodeunainvestigación. 31 Tabla4.Encuestaalapoblación 35 Tabla5.DiagramadeGrannt. 39 Tabla6.Recursos. 40 Tabla7.Necesidadesqueesperasatisfacerdepotencialesclientes/consumidores. 51 Tabla8.Competencias 53 Tabla9.Componenteinnovador 54 Tabla10.Estrategiadepromociónlugaresaléxito. 56 Tabla11.Estrategiadecomunicaciónlugaresenlínea. 58 Tabla12.Estrategiadedistribuciónlugaresvisual. 59 8 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. Tabla13.Bien/ServicioIntermediaciónInmobiliaria 60 Tabla14.Inversiónparaeldesempeñooptimodeunaunidaddenegocio. 61 Tabla 15. Crecimiento económico sector inmobiliario de Colombia 2018 - 2019....................86 Dedicatoria Nohaypalabrasparaexpresarelsentidoagradecimientoquetengocontodas aquellaspersonasquehicieronpartedeestesueño,comenzarearedactarestaslíneas teniendo claro quetodosfueronigualdeimportantesenesteproceso,empezare agradeciendoamiesposaehijos,pordarmeeseespacioyapoyoenlaconsecuciónde estagranmeta,decumplirmisueñodeserprofesional,ellosfueronelmotorde impulsoquemellevoacumplirconmilabordeestudiante,comodeseguroserán tambiénesemotorquemeimpulsaranacumplirmiroldesereseprofesionalcon bases éticas y morales que siempre buscara mejoraresta sociedad;agradezco inmensamenteamifamilia,madre,hermanos,tíos,primos,sobrinosycuñados,que siempremotivaronyacompañaronmiprocesoylosintieroncomopropio,esadebeser lalabordeunafamilia,ladeayudaralossuyosasermejorescadadíaentodoloque secomprometanhacer;ofrezcomigratitudextensaamiscompañerosdeuniversidad, 9 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. algúndíaescuchequesiunamigocompartecontigomásdecincoañosyadejadeser tuamigoypasaasertambiéntufamilia,esosonparamihoyendía,miotrafamilia,la queesperoapoyarcontodamialmaparaquetodosalcancemosnuestrasmetasy logremoseléxito. Siemprehetenidoconfianzaaaquellaspersonasquesemuestrantalycomo son,esaspersonasqueteayudanaconstruirunavisióndistintaparamejorartuvida llamadosamigos,esporesoquelesagradezcodetodocorazónaesosamigosy amigasquesiemprecreyeronenmí,alosqueenmismomentosdedebilidadme aconsejaronymotivaronparanodesfallecerenelintento,alosquemeenseñaronque laresilienciaespartefundamentaldelaformacióndeunbuenprofesional. Doygraciasa misamigos,muchasgraciasporsoportarmisdesplantesa reuniones,cenas,eventos,etc.Aceptandoquemipreparaciónmeexigíahaceraunlado másdel60%demividasocial,llevándomeapedirescusastrasescusasporfallarasus invitacionesporelhechodeestarestudiandoenlashoraslibres,opreparandotrabajos paracumplirconestaetapadeformaciónuniversitaria. Enestasúltimaslíneasquieroofrecermicorazón,razónygratitudamialma mater,amiuniversidadamadaUNIMINUTO,atodoslosdocentesqueforjaronenmí, unprofesionalintegro,disciplinado,peroantetodo,bienpreparadoparaafrontarmi vidadespuésdemigraduación,ellossonmishéroessincapa,pasanasereselado motivacional,logranconvertirseenesosmentoresalosquetendréqueenorgullecer algún día,talvez en otra dedicatoria de mitesis de doctorado en elfuturo,o simplementereconociéndoloscomoaquellaspersonasqueconunpocodecariño, 10 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. amplioafectohumanoyunaincomparablefacilidadparaeducardesdelosocial,lo éticoyloprofesional,lograronqueunapersonade35añossepermitierasoñarconque lascosaspodríanserdiferentessiseloproponía,deestaformalesdigograciasJaidi, Manuel,Idis,José,Jorge,Liliana,Karla,Diego,Carlos,Pedroydemásdocentesque formaronpartedeesteprocesoenestatareadecumplirconelobjetivodeserun orgullosoprofesionalUNIMINUTOenAdministraciónFinanciera. Resumen Esteproyectonaceconlafinalidaddeabrirunespacioconfiable,profesional,técnico deprestarelserviciodeintermediacióninmobiliariaofincaraízenlaregiónque comprendeelorientedeTolima,ylosmunicipiodeRicaurteyGirardotCundinamarca,a nivelnacionallaeconomíadelpaísmuestraunrepunteenloquealsectorinmobiliario serefiere,segúnlavisiónoptimistadelapresidentadeCamacol,SandraForero,para quienelsectordelaconstrucciónfrenósudecrecimientoymostroseñalesfavorables ensurotación.Deacuerdoconelgremioseesperaquealcierredelpresenteaño2020 hayauncrecimientode3,5%enlasunidadesvendidas,lamayoríaenelsegmentoVIS, aunqueelmayoraumentoestaráenelestratomedio.Teniendocomoreferenciaestos datospermiteproyectarunaviabilidadfinanciera,estableyatérminofijodelainversión 11 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. inmobiliariaenelpaís,esteproyectopretendepromoverqueseanmuchasmáslas personasinteresadaseninvertirenelsectorinmobiliario,sectorquecomodecimosva encrecimientoypuedebrindarlesunaalternativamásrentablequemuchosotros. El11dejuniodel2019,sedecidiócrearunaempresaquecontemploestavisión positiva,empresa que fue designada con elnombre de LUGARES NEGOCIOS INMOBILIARIOSS.A.S.,estaempresadespuésdehacerunanálisisenlaprimeraárea deimpacto,elmunicipiodelCarmendeApicaláTolima,arrojoresultadospositivospara la creación de la misma,LUGARES NEGOCIOS INMOBILIARIOS S.A.S.,abrió sus puertasel20dejuniodel2019esperandomedianteunaproyecciónfinancierauna rentabilidaddel47%parael2020,metaquesesuperóconéxitoalafechadefebrero del2020,desdeallícomenzólabatallaporlacrisishumanitariayeconómicaqueestá afrontandoelmundoporelCOVID-19,peroconesto,tambiéncomenzólaideade reinventarlaspropuestaylasmetasestablecidasporestaempresaensuluchaporno dejarsevencerporestosfactores. 12 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. Abstract Thisprojectwasbornwiththeaim ofopeningareliable,professional,technicalspace toprovidetherealestatebrokerageorrealestateserviceintheregionthatincludes easternTolima,andthemunicipalitiesofRicaurteandGirardotCundinamarca,ata nationalleveltheeconomyoftheAccordingtotheoptimisticvisionofthepresidentof Camacol,SandraForero,thecountryshowsareboundintherealestatesector,for whom theconstructionsectorsloweditsdeclineandshowedfavorablesignsinits rotation.Accordingtotheunion,itisexpectedthatattheendofthisyear2,020there willbeagrowthof3.5%intheunitssold,themajorityintheVISsegment,althoughthe greatestincreasewillbeinthemiddlestratum.Takingthesedataasareferenceallows ustoprojectafinancial,stableandfixed-term viabilityofrealestateinvestmentinthe country,thisprojectaimstopromotethatmanymorepeopleareinterestedininvesting 13 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. intherealestatesector,asectorthataswesayisgrowingandcanprovidethem witha morecost-effectivealternativethanmanyothers. OnJune11,2019,itwasdecidedtocreateacompanythatcontemplatedthispositive vision,a company thatwas designated with the name ofLUGARES NEGOCIOS INMOBILIARIOSSAS,thiscompanyafterdoingananalysisinthefirstimpactarea,the municipalityofCarmendeApicaláTolima,showedpositiveresultsforitscreation, LUGARES NEGOCIOS INMOBILIARIOS SAS,opened its doors on June 20,2019, expectingthroughafinancialprojectionaprofitabilityof47%for2020,agoalthatwas successfullyexceededtodate.February2020,from therebeganthebattleforthe humanitarianandeconomiccrisisthattheworldisfacingforCOVID-19,butwiththis, theideaof​​reinventingtheproposalandgoalsestablishedbythiscompanyinitsfightto donotbeovercomebythesefactors. Introducción Elcrecimiento económico delsectorinmobiliario reflejado en las grandes construccionesenlaregiónquecomprendealgunosmunicipiosdelorientedelTolima talescomo,CarmendeApicalá,Melgar,IcononzoyCunday,yotrosmunicipiosvecinos deCundinamarcacomo,RicaurteylahermosaciudaddeGirardot,máslarápida demandadebienesyserviciosporpartedelaspersonasquehabitanovienende turismoaestosmunicipiosyciudades,hageneradounretoparalosempresariosde estaregión,quetienencomoúnicoobjetivosatisfacertodaslasnecesidadesdesus clientes. Eldesmesuradocrecimientodelapoblaciónylasexpansionesdelasunidades 14 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. habitacionales y de comercio referenciadas en los esquemas de ordenamiento territorialde estos lugares,demuestran que se ha permitido que cada vez más personascondeseosdeinvertirenfincaraízcumplansumeta,señalandolagranayuda motivacionaldelgobierno en cuanto a subsidios poradquisición de vivienda, encontrandotasasdeinteréscadavezmáscómodasparaelbolsillodelosusuarios, comotambién,lasoportunidadesquebrindaelsectorbancarioparalaasignaciónde préstamosparaviviendapropia,hanpermitidoquemuchaspersonaspuedanaccedera estetipodeinversión,lograndodeestamaneramejorarsucalidaddevida,esporeso queLUGARESNEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.S.,fuecreadaydiseñadaenel2019,con elánimodeofrecerelserviciodeintermediacióninmobiliariamáshumano,eficiente, eficaz,completoyseguroenfincaraíz,brindandounservicioespecializadoparatodos nuestrosclientespotenciales,yaseanpersonasnaturalesojurídicas.Convirtiéndoseen un aliado estratégico para eldesarrollo y crecimiento seguro de empresas e inversionistas;queriendoserúnicosdesdeladecoracióndesussedes,hastalaforma decerrarnegocios,deahí,quesussedesestándecoradasconunestilovintage.La integralidaddeesteproyectosebasaenestándaresinternacionalesqueloscolocana la vanguardia de la industria yes un modelo innovadorque nos les ha exigido prepararse administrativamente y operativamente para diferenciarse.La principal misiónesrentabilizarlainversióndelosclientesconvirtiendosusnecesidadesen soluciones,utilizandocreatividad,tecnología,calidad,economíayplazos. 15 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. 1.Antecedentes La empresa LUGARES NEGOCIOS INMOBILIARIOS S.A.S,dedicada a los serviciosdeintermediacióninmobiliarioscomo(Arrendamientos,AlquilerTurístico, Administración, avalúos comerciales, asesorías en fincas raíz y financieras, ConstrucciónyRemodelaciónycomprayventadeBienesinmobiliarios),lacualinicio laboresel11dejuniodel2019,comoempresalegalmenteconstituida,comoestratega organizacionallaInmobiliariaNegociosInmobiliariosS,A,S,adelantounplanmarketing apoyadaenlasNuevastecnologíasdelaInformaciónylacomunicacióncomo (Pagina web,Redes Sociales,Llamadas telefónicas,Software Inmobiliario,CRM,ydemás 16 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. estrategias digitales),arrojando como resultado un empoderamiento de nuestras empresaloqueprodujounaoleadadeclientesdelosmunicipiodeláreade influencia denuestraoperaciónentreloscualestenemos(ElCarmendeApicalá,Melgar, Icononzo,Cunday,RicaurteyGirardot),interesadosensolicitarlosdiferentesservicios nuestracompañíapresta.,presentandounmayordemanda laciudaddeGirardotyel municipio de Ricaurte justificado esto porsu ampliación en infraestructura ysu aceleradocrecimientoeconómico,enlosdiferentesservicioscomoinformaciónde bienes inmuebles ,asesoramientos y solicitudes de servicios de intermediación inmobiliaria;comolodestaca(Cohen,2008). Eneseordendeideas,Cohen(2008)estimaque:“Elplandemarketinges esencialparaelfuncionamientodecualquierempresaylacomercializacióneficazy rentabledecualquierproductooservicio,inclusodentrodelamismaempresa”(pág. 26).Entendiéndolodesdeunpuntodevistacrítico,sedecirquenuncaselehaotorgado lasuficienteimportanciaalPlandeMarketingempresarialparadeterminarunpaso como eldeexpandirseempresarialmente,ubicando unanuevaunidad denegocio distintaalainicial.Lanecesidadexpeditadeabrirunanuevaunidaddenegocio,se debealdifícildesplazamientoentrenuestraoficinasedeobase,ubicadaenelCarmen de Apicalá -Tolima ,y elcorredorque comprende elmunicipio de Ricaurte Cundinamarcaylaciudad deGirardot;eldifícildesplazamiento noshallevado a cancelarcitas,negociosyposiblesingresos;conelpasoapasodeestosmesesde operaciónenelmediocomercial,sehaprevistoque,parasuplanmarketingysuplan estratégico de crecimiento empresarial, comercialización, posicionamiento y 17 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. fortalecimientodesusserviciosinmobiliarios,esnecesarioabrirunasegundasedeen lazonadeexpansión,porlotantosedecidióllegaralaciudadmáspróximadesusede principal,yescogerGirardotCundinamarcacomolafuturasededelasegundaunidad denegociodeLUGARESNEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.S. Desdesusinicios,LUGARESNEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.S.sigueuninstinto emprendedoryresilienteconsiderando todoslosfactoresquepuedan afectarsu actividadcomercial,esporeso,queconlanuevaetapacríticaparaelplanetapor cuenta de la Emergencia Sanitaria Mundialdebido alCOVID-19 (Coronavirus), emergenciaqueconfinoatodalapoblaciónmundialypausotodaslasactividades comercialesyeconómicas,queprodujoasuvezunadesaceleraciónsinprecedentes paralaseconomíasmundialesenparticularparanuestropaís,LUGARESNEGOCIOS INMOBILIARIOSS.A.S.,tuvoquereinventarseparalograrmitigarlosefectosadversos deestacrisis,desdeprincipiosdeesteaño2020cuandotuvimosquecerrarnuestra oficinaprincipalysedesalternasdebidoalaislamientoobligatorio,sedecidiógenerar estrategiasdigitalesquehanmantenidoalaempresavisibledentrodelsector,gracias alaexperticiadesugerenteencuantoaMarketingDigitalserefiere,sehapodido seguirnegociandoinmuebles,aunqueseprodujounabajasustancialdel70% delos ingresos obtenidos en sus operaciones,en elmomento,LUGARES NEGOCIOS INMOBILIARIOS S.A.S.está creando protocolos de bioseguridad para estarlistos cuandosereactiveelsectorinmobiliarioenelpaís,porotrolado,decidióinvolucrarmás activamentealgunosserviciostalescomolaadministracióndepropiedadhorizontaly proveedordemanodeobracalificadaparatrabajosdejardinería,piscinasyaseos 18 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. generalesparaestosmismaspropiedades.Deestamaneraconsiguefrenarunpocola crueldaddelacrisisylogramantenerseavanteenelsectorinmobiliario. 1.1MarcoReferencial EnacepcionesdeCáceres(2019),elpresidentedeColliersanuncioque“El panoramaparaelsectorinmobiliarioenColombiaparaeste2020,semuestrapositivo, deacuerdoconlosprofesionalesdelgremio”(pág.23).Comotambiéninformoque, “Entreelañopasadoyelactualsehaincrementadolademandaespecialmentede oficinas”(pág.24).Noobstante,elpresidentedeCamacoldijoque,“Elsectordela construcciónfrenósudecrecimientoymuestraseñalesfavorablesensurotación.” (Forero,2019).Contodoestoseesperaquefinalizandoeste2020sehayadadoun crecimientodel3,5%ymásenlasunidadesvendidasenColombia. Hacealgunosaños,másexactamenteenel2012Colombia,dioaconocerun estudiosobreelmercadodearrendamientodevivienda,querealizoJorgeEnrique TorresparaelBancoInteramericanodeDesarrollo(BID,2020),estudioquearrojoque, nuestro país,siempre ha tenido históricamente una producción de unidades habitacionalesconciertaslimitacionesensudimensiónycomposicióndebidoacómo ydóndeseconstruyen,elprecioovalor,tipodeunidadhabitacional.Etc. Enconsecuencia,segúnpostuladosdeRamírez: Laresultantedelainteraccióndeestosfactoresfuelafaltade estímulosparaeldesarrolloylaconsolidacióndeunaproducciónformal deviviendasparaalquilar.Enloreferenteapropuestasdepolíticapública haydosgruposdeiniciativas:laampliacióndelaofertadeviviendapara 19 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. arrendarylaimplementacióndesubsidiosdearrendamiento.(Ramírez,J, 2012,pág.23) Investigandocuantohacambiadoestepuntodevista,sehaencontradoqueaún tenemoslimitantes,peroyasonmásescasas,esdecir,losgobiernosdeturnohan incrementadolaproduccióndelasViviendasdeInterésSocial(VIS),llegandoamás familiasdeestratos1,2y3,favorecidasconestamedida;arrojandotambiénuna oportunidad de negocio para elsectorinmobiliario debido a que las unidades habitacionalesantesocupadasenarriendoporfamiliasyafavorecidasporlas(VIS), ahorahansidoremodeladasyadecuadasparanuevosestiloshabitacionales,unasen regionescálidasdestinadasacasasdeveraneoquesealquilanpordíasotemporadas yotrasadecuadasodemolidasparadarlepasoanuevosproyectosurbanísticospara estratosmásaltos. 1.2BurbujasinmobiliariasenelmundoyColombia. ParalarealizacióndeestetrabajodegradoLUGARESALÉXITO,nopuedodejar pasaren este marco referencial,las grandes burbujas inmobiliarias que se han presentadoenelmundoyenColombia,teniendoclaroquepuedenllegarafectara nuestraempresaLUGARESNEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.S.,y,másexactamentela nueva unidad de negocio planeada para abrirse en Girardot Cundinamarca. ComenzaremosreferenciandoaKlauer,segúnel: Elderrumbe de la burbuja bursátilprimero,elde la burbuja inmobiliaria después en los Estados Unidos yla subsiguiente crisis económicayfinancieramundialsonconsecuenciasdelaglobalizacióny 20 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. delafaltaderegulacionesalmovimientointernacionaldecapitales.Siel comerciointernacionalgenerólascondicionesbásicasparalaexpansión económicamundial,lasfinanzasinternacionalesgeneraronelcolapsodel sistemaeconómico.(Klauer,2009,pág.37) Estonosorientaaque,segúnlaperspectivadeesteescritor,especializadoen finanzas,quientienemásde35añosdeexperienciaenplaneamientoeconómicoy financiero,yenevaluacióndeempresasyproyectos;elsectorinmobiliarioesunodelos pilaresindispensablesdelaeconomía,porlo tanto,elriesgoesinherenteenlas inversionesinmobiliarias,asílasveamoscomounasdelasinversionesmássegurasen elmercadofinanciero. Asimismo,Dahertambiénrelacionasupuntodevista,asumiendoque: Lasimperfeccionesinherentesalosmercadosinmobiliarios,la especulaciónasociadaalasexternalidadesyplusvalíasurbanasylos factores de riesgo propios delcrédito yde los valores hipotecarios incrementanlosefectosdistorsionadoresquedichosmercados,nopocas veces,enlosprocesosdecrecimientoycontracción(Daher,2013,pág. 33). Entodaslasocasionesenlosquesurgenefectosadversosalsectorinmobiliario, asociadosconquiebrasocancelacióndeproyectosurbanísticos,asícomolaperdida decualquiertipodenegociodecomprayventadeunaunidadhabitacional,siempre seránasociadosconlosfactoresquedescribeesteautorenlaanteriorreferencia,el sobre precio de toda unida o elsobre precio de cualquiercrédito frenara toda 21 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. transaccióninmobiliariaporquelaspersonassiempreefectuaránunatasaciónantesde comprar. Deigualforma,Garcíamencionaque: Elconcepto de tasación,también conocido como informe de valoración,eseldocumentoquesuscribeunprofesionalcompetenteque tienecomoobjetivoestablecerdemanerajustificadaelvalordeunbien deacuerdoaunoscriteriosestablecidosconanterioridadydesarrollando unametodologíaadecuadaantecualquiercompra(García,2018,pág.1). EnColombiahemosvistoque,enlosúltimosaños,pormediodeestudiosde valorizacióndelsectorinmobiliario,sehaevidenciadounincrementodesmedidoquese sostienedelasunidadeshabitacionalesydelosprediosoterrenosenlossectores ruralesoensuslímites,todoestohacausadounefectodeviolenciaennuestrahistoria colombiana,comotambiénlallegadadesaforadadelaspoblacionescampesinaso ruralesalasgrandesciudadescapitales. La corrupción ysus tentáculos han llegado hasta elnegocio inmobiliario colombianohaciendoquefuertesterratenientesseadueñendevastashectáreasde tierrasanteshabitadasporcampesinoseindígenasquefuerondesplazadosporla violenciaensusterritorios,lacorrupciónsumadaalpoderíodeclanesalzadosen armashandejadounpanoramadedesolaciónparamilesdefamiliascolombianasque ahorabuscanunauxiliodeviviendaenlasgrandesciudades,siendoaprovechadosen subuenafeporconstructorasilegalesqueterminanrobándolesnosolosudinerosino tambiénsussueñosysusesperanzasdealcanzarunavidadignalejosdesuslugares 22 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. deorígenes.LUGARES NEGOCIOS INMOBILIARIOS S.A.S.sehacenecesariaenla región,brindandounasoluciónalaintermediacióninmobiliaria,facilitandotrámitesy ahorrandotiempo,sumadoalaformalidadylegalidaddetodossusservicios. 1.3MarcoContextual Ellugaroambienteendondeseubicaelfenómenooproblemadeinvestigación eselmunicipiodeGirardot.Desde1840: Girardot es un municipio colombiano deldepartamento de Cundinamarca,ubicadoenlaProvinciadelAltoMagdalena,delacuales capital.LimitaalnorteconlosmunicipiosdeNariñoyTocaima,alsurcon elmunicipiodeFlandesyelríoMagdalena,aloesteconelmunicipiode Nariño,elríoMagdalenayelmunicipiodeCoelloyalesteconelmunicipio deRicaurteyelríoBogotá.Estáubicadoa134km alsuroestedeBogotá. Latemperaturamediaanualesde27.8°C.4​.Girardotesunadelas ciudadesmásimportantesdelDepartamentodeCundinamarcaporsu densidad poblacional,centros de educación superior,economía y extensiónurbana.Tambiénesunadelosmunicipiosconmásafluencia de turistas y población flotante delpaís.Girardot conforma una conurbaciónjuntoconlosmunicipiosdeFlandesyRicaurte,quesuman unapoblaciónde144.248habitante.(Wikipedia,2020,pág.1) Asuvez,cabeseñalarque: Girardotesunaciudaddeclimacálido,loquelehapermitido 23 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. desarrollarunagrandiversidaddeofertasturísticas.Enlashorasdela mañanasuclimaoscilaentrelos20y28grados;enlatarde,entre30y34 grados,yenlasnochesalrededorde27grados,graciasalabrisafresca provenientedelRíoMagdalena.Lacabeceramunicipalestáaunaaltura de290m s.n.m.,perosuterritorio,de150km²,abarca70% derelieve montañosoquealcanza1.000m s.n.m.,dadoqueseencuentraenun vértice de la Cordillera Orientalcolombiana.La máxima temperatura registradaenlahistoriadeGirardotfuede42,3°C,ylamínimade9.8°C. (Wikipedia,2020,pág.1). En complemento,señala Acevedo (2016) que “Según el Departamento AdministrativoNacionaldeEstadística(DANE),lascifrasdelcensorealizadoenel2005, arrojoqueexistenenGirardot6.063hogaresconfaltosocondéficitdeviviendaen Girardot.”(pág.1) Tabla1.PorcentajedeviviendaenGirardot Fuente:(AlcaldíadeGirardot,2016-2019,pág.41) 24 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. Deestamanera,sereferenciaelposiblemercadolocaldelaciudaddeGirardot- Cundinamarca,observandoalgunosindicadoresquepermitenverificarunpotencial mercadoconnecesidadespuntualesparahacernegocios,y,sededucequelainiciativa deubicarunanuevaunidaddelaempresaLUGARESNEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.S. estotalmentefactible;ymásaunsumándoleloestipuladoporRUES(2020).,pues“las cifrasreflejadasporlaCámaradeComerciodeGirardotdondereflejasetambiénque solodos(02)empresasinmobiliariascuentanconladocumentaciónnecesariapara operarcomocompetenciadirectanuestra”(pág.1). Tabla2.DatosdeinmobiliariaenGirardot Fuente:RUES(2020) 25 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. 1.4MarcoTeórico Enestaslíneasseencuentracomodesarrollarunplandenegociosparaunanueva sucursaldeunaempresayaexistente,sereferenciaautoresquepermitenanalizar teoríasparadeterminarlafactibilidaddelanuevasucursaldeLUGARESNEGOCIOS INMOBILIARIOSS.A.S.enGirardot-Cundinamarca.Kiyosaki(1997),nosargumentaen sulibroPadreRicopadrepobreque: Elmundosemueveconmásrapidezcadadía,lastransacciones delmercadosehacenenmilisegundos.Losnegociossepresentany concretanporinternetenminutos.Cadavezmásgentecompiteporganar lasmejoresopciones,asíqueentremásrápidosepuedatomaruna decisión,másprobableseráqueseaprovechelaoportunidadantesde quealguienseadelante(Kiyosaki,1997,pág.87). OtrosautorescomoLambingyKuehl(1998)determinanqueunPlandeNegocios “Esundocumentoamplioqueayudaalempresarioaanalizarelmercadoyplanearla estrategiadelnegocio”(pág.47). 1.5MarcoLegal ElCódigodeComercioColombiano(1971)contemplalosiguienteparaefectos legalesdelaoperacióndenuestraempresaosimilares. Según uno de los portales más fiables en elnegocio inmobiliario;Metro 26 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. Cuadrado (2019)especifica que Colombia aun no contempla una reglamentación especialqueblindealasempresasoAgenciasInmobiliariasenelpaís,aunqueexisten algunasnormasqueefectúaneldeberdereglamentaralosdueñosdepredioso vendedoresdeinmueblesacancelarloshonorarioscomisiones-pactados. DebemosdetenerenclaroqueenColombiacualquierciudadanopuedeejercer laactividadcomercialdeseragenteinmobiliariosininteresarsuprofesiónuoficio, tambiéndebemoscontemplarquelascomisionessonfijadasentrelosintervinientesen elcontratodecorretajeyquenoexisteunamediaotarifareglamentadaparadicha comisión.Laideadeestadocolombianoesfomentarelmercadodeunaofertayuna demandalibre. Considerandoesafaltadereglamentaciónqueexisteenelpaís,laquepermitea algunaspersonasinescrupulosasincumplirconelpagodelascomisionesporventade losinmueblesenelsectorinmobiliario,lasempresasinmobiliariassevenobligadasa utilizarestasúltimasventajasenelnegocioconlaideadeblindarseenelmismo. - Utilizarsu experiencia en elnegocio para alertarse ante cualquiercliente deshonesto. - Llenardedocumentacióneltrámitedelnegocioconfirmasdecontratosde corretaje,firmasdevisitas,pólizasdecumplimiento.Etc. - ApropiarsedelCódigodeComerciocomosifuerasubibliadenegocios. Enconsecuencia,seplanteanlosartículos1340a1346estipuladosenelmarco delcódigodecomerciocolombiano. Definición.Artículo1340.Sellamacorredoralapersonaque,por 27 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. su especialconocimiento de los mercados,se ocupa como agente intermediarioenlatareadeponerenrelaciónadosomáspersonascon elfindequecelebrenunnegociocomercial,sinestarvinculadoalas partes por relaciones de colaboración, dependencia, mandato o representación.(MetroCuadrado,2019) Conbaseensuscaracterísticassesuscitanlassiguientes: - ElCorredornocontrataporcuentadelaspartesysonlasparteslasquedeben perfeccionarelnegocio. - Suactuaciónestácircunscritaaldesarrollodelcontratodecorretaje. - Debetenerespecialconocimientodelosmercados. Asimismo,laremuneraciónescontempladaenelArtículo 1341,allíse especificaelcorredorquetendríaderechoalaremuneraciónestipulada;afaltade estipulación,alausualy,ensudefecto,alaquesefijeporperitos. 1.Salvoestipulaciónencontrario,laremuneracióndelcorredorserápagadaporlas partes,porpartesiguales.Elcorredortendráderechoasuremuneraciónen todosloscasosenqueseacelebradoelnegocioenqueintervenga. 2.Cuandoenunmismonegociointervenganvarioscorredores,laremuneración,se distribuiráentreellosporpartesiguales,salvopactoencontrario. 3.Lacomisióneslacontraprestacióndelserviciodeintermediaciónqueprestael corredor.Enconsecuencia,elcorredornotienederechoalacomisiónsiel negocioserealizasinsuintervención. 28 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. 4.Elnegociodecorretajeconllevaunaobligaciónderesultado,loquesignificaque debeconcluirseelnegociocomercialenqueelcorredorhayaintervenido.(Metro Cuadrado,2019) Porotro lado,lasexpensasdelaGestión están especificadasen el artículo1342.Puesbien,elcorredortendráderechoaqueseleabonenlas expensasquehayahechoporcausadelagestiónencomendadaoaceptada, aunqueelnegocionosehayacelebrado.Cadaparteabonarálasexpensasquele correspondan(Congresodelarepública,1971). Finalmente,conbaseenlaremuneraciónennegociosbajocondiciónonulos. Enelartículo1343,seestablecequecuandoelnegociosecelebrebajo condiciónsuspensiva,laremuneracióndelcorredorsólosecausaráalcumplirsela condición.Siestásujetaacondiciónresolutoria,elcorredortendráderechoala comisióndesdelafechadelnegocio. - Lanulidaddelcontratonoafectaráestosderechoscuandoelcorredorhaya ignoradolacausaldeinvalidez. - Información delcorredora las partes.Artículo 1344.Elcorredordeberá comunicaralaspartestodaslascircunstanciasconocidasporél,queenalguna formapuedeninfluirenlacelebracióndelnegocio. Enconsecuencia,seestableceeldeberadicionaldelcorredorenelartículo1345: Loscorredores,estánobligados,además,allevarensuslibrosuna relacióndetodosycadaunodelosnegociosenqueintervengancon indicacióndelnombreydomiciliodelaspartesquelocelebren,dela 29 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. fechaycuantíadelosmismosodelpreciodelosbienessobrelosque versen,de la descripción de éstos y de la remuneración obtenida (Congresodelarepública,1971). Deigualmodo,elartículo1346,estipulalassancionesrespectivasalcasoen cuestión: Sanciones.Artículo1346.Elcorredorquefalteasusdeberesoen cualquierforma quebrante la buena fe o la lealtad debidas será suspendidoenelejerciciodesuprofesiónhastaporcincoañosy,encaso dereincidencia,inhabilitadodefinitivamente(Congresodelarepública, 1971). 2.PlaneaciónYMetodología EstainvestigacióncomprometelosserviciosofrecidosporLUGARESNEGOCIOS INMOBILIARIOS S.A.S.enlaciudaddeGirardotCundinamarca;buscanlogrartres objetivos importantesparaeldesarrollo delproyecto,enprimerlugar,identificar cualquiertendencia en la operación delmercado de servicios de intermediación inmobiliaria,comosegundamedida,sequierenconocerlaaceptaciónquetieneel mercadodelosserviciosdeintermediacióninmobiliaria,queencuentrenofrecidos actualmenteenlaciudad,ycomoterceroyúltimo,conocerlasoportunidadesparala 30 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. creación yformulación de nuevos servicios que se puedan ofertarporparte de LUGARESNEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.S.enGirardotCundinamarca. Los resultados de esta investigación deben arrojar un diagnóstico para comenzaracomprendercomofuncionaelmercadodeintermediacióninmobiliariaenla ciudad de GirardotCundinamarca,no términos numéricos como cifras,sino en términosdepercepciónquetienelapoblacióncomoposiblesclientesdelosservicios deintermediacióninmobiliariaofrecidosporLUGARESNEGOCIOSINOBILIARIOSS.A.S. Lainformaciónqueselogrelevantarpermitirácomoemprendedordelanueva unidad de negocio,tomarlas decisiones más importantes que se ajusten a las preferenciasdelmercadodeintermediacióninmobiliaria,además,conestodisminuir losfactoresderiesgo quenosimpidalograralcanzareléxito;tambiénpermitirá innovarenelmercadoinmobiliarioconideasysolucionesfrescasquepermitanatodos losfuturosclientes,seguridad,confiabilidad,ahorrodetiempoycontundenciaenel cierredelosnegocios. 2.1Metodología Teniendo en cuenta lo anteriormente mencionado,lo que se espera es desarrollarunaunidaddenegociodondesebrindelosserviciosdelaintermediación inmobiliariaporpartedelaAgenciaLUGARESNEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.S.para laciudaddeGirardoteneldepartamentodeCundinamarca,paraestoserealizóuna investigaciónendosfasesquehemosplasmadoenestedocumentodelasiguiente manera: 31 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. 2.1.1 fase1. Exploratoriadescriptiva,conelfindeconocerelperfilypercepcióndelos clientes que necesiten servicios de intermediación inmobiliaria. Este tipo de investigaciónayudaráadetectarlasoportunidadesdelnegocioylaformacomodebe serabordadounclientecondichasnecesidades. 2.1.2 fase2. Concluyente,dondesevalidaránlashipótesisencontradasenlafaseexploratoria descriptiva.Enestafaseseobtendrándatosestadísticos. 2.2TipodeEstudio Enelprocesoparadeterminareltipodeinvestigaciónquesellevóacabo,fue importante comprenderque es lo más conveniente partiendo de las definiciones básicas:La investigación cualitativa según postulados de Olabuénaga (2012), “Teniendoencuentaesto,lainvestigacióncuantitativasebasaenlarecopilacióny análisisdedatosnuméricosqueseobtienedelaaplicacióndeinstrumentosparala pruebadehipótesis”(pág.45). Asuvez,Fernández&Pértegasuscitanque: La investigación cualitativa trata de determinarla fuerza de asociaciónocorrelaciónentrevariables,lageneralizaciónyobjetivación delosresultadossiempreyatravésdeunamuestraparahacerinferencia aunapoblacióndelacualtodamuestraprocede(Fernández,M &Pértega, 32 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. D,2010,pág.39). Conbaseenloanterior,seconcluyóquelainvestigacióndebedesermixtaCuali- Cuantitativaporquésevaanalizartendencias,aceptaciónyoportunidades(método cualitativo)ysevaaplicaruninstrumentodondesevaanalizardatosquevanadefinir laviabilidaddelnegocio(métodoCuantitativo)enelprocesoparadesarrollarunanueva unidaddenegociodelaAgenciaLUGARESNEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.S.,enla ciudaddeGirardot;optamosporestainvestigaciónparaconocerlaspercepcionesdela poblacióncomoposiblesclientesyconsumidoresconrespectoalaadquisicióndelos serviciosofertadosdeintermediacióninmobiliariaenlaciudad. Todalasimplicidadalahoradeexpresarunconceptoeselmásaltogradode complejidaddetodateoría.Conbaseaestoysinconfiarenanalizarloqueelfuturo depare,seconcluyequelainvestigacióncualitativaeselestudiodelaspoblacionesa partirdecómoactúan,piensanydicenensuentornoeconómico,socialycultural. Enlasiguientetablaseexponeunconjuntodepreguntasqueayudanadefinirun fenómenoparaclarificarelenfoquedeutilizarlainvestigacióncualitativa. Tabla3.Losinterrogantesenelprocesodeunainvestigación. OBJETIVO TIPOSDEPREGUNTAS Identificación ¿Cuáleselfenómeno? ¿Cómosellama? Descripción ¿Cuálessonlasdimensionesdelfenómeno? 33 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. ¿Quévariacionesexisten? ¿Quéesimportanteacercadelfenómeno? Exploración ¿Cuálessontodaslascaracterísticasdelfenómeno? ¿Quéestáocurriendorealmente? ¿Cuáleselprocesoporelquesurgeoseexperimentael fenómeno? Explicación ¿Cómoactúaelfenómeno? ¿Porquéexiste? ¿Cuálessusignificado? ¿Cómoseoriginóelfenómeno? Fuente:(Bastar,2012,pág.30) Enconsecuencia,laintroducciónanalítica,esconocidatambiénconelnombre delametodologíacualitativa,esunprocesoométododeestudioenelqueseprocede aevaluar,puntualizar,contextualizarlainformaciónqueseobtienedelapoblación objetodeestudio(Futurosclientesoposiblesclientes)medianteentrevistas,charlas personalesoencomunidad,documentos,memorias,registros,etc.…,conelúnico propósitodeaveriguarlomásimportanteparanuestroproceso.Entremenosesté conectado emocionalmenteelinvestigadorcon la región,mucho mejorserán los 34 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. resultados. 2.3FormulacióndelProblemadeAprendizaje Laconductainmobiliariaenelpaísmuchasvecessevedesvirtuadaporelpoco conocimiento que poseen la mayoría de personas en lo que se refiere a la intermediacióninmobiliaria,estoobedecemásalainfluenciadelaculturaarraigadade intentarprotegersusbienesointeresesdepersonasajenasasusfamilias,muchas personascreenquelaintermediacióninmobiliariagenerapérdidasparaelvendedoro propietariodelinmuebleencuestión,sinembargo,cadavezmás personasestán aceptandoyconociendoqueeselmejorrecursoparapoderefectuarsusnegocios inmobiliariosenelpaís,losserviciosquehacenpartedelaintermediacióninmobiliaria como(ComprayVentadeinmuebles,off-Marquet,trámitesnotariales,asesoríapara inversión,inventariodeinmuebles,diseño.Remodelaciónreestructuración.,prestación deserviciosdeacuerdoanecesidades.Decoración,remodelacióndeinterioresymás, análisisfinancierogratuitoparaquesepahastacuantoinvertir,eleccióndelinmueble, análisisdelmercadocomparativo.,serviciodetasación,verificacióndedocumentosde la propiedad, supervisión de la transacciones inmobiliarias y supervisión y asesoramientodecierreennegociosinmobiliarios)laadquisicióndeestosservicios inmobiliariossevedeterminadoporaspectosemocionales.EnColombiacadavezson máslaspersonasquenotienentiempodeocuparsedelnegocioybuscanalternativas diferentesparaaccederalmercadoinmobiliario. Conbaseaesto,LUGARESNEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.S.Fuecreadaconel 35 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. ánimodeofrecerelserviciodemediacióninmobiliariamáseficiente,completoyseguro delmercadodebienesyraíces,brindandounservicioespecializadoorientadoalos cuatrograndesrubrosdelsectorinmobiliario:Residencial,Corporativo,Comerciale Industrial.Entalsentidonosconvertimosenunaliadoestratégicoparaeldesarrollo segurodeempresaseinversionistas. LamisióndelaCompañíaesrentabilizarlainversióndelosclientesconvirtiendo susnecesidadesensoluciones,utilizandocreatividad,tecnología,calidad,economíay plazosprecisos. ElcrecimientodeldesarrollourbanísticodeestaciudadestásujetoalPOT(2011) Plan de Ordenamiento Territorial,donde se establecen los parámetros por la administracióngubernamentalencuestión. Elanálisisdelentornodeestaciudaddondequiereexpandirsusoperaciones la AgenciaInmobiliariaLUGARES NEGOCIOS INMOBILIARIOS S.A.S.,seencuentraun desequilibriocontundenteentreelingresopercápitadecadahabitantefrenteala inflación generada porla burbuja inmobiliaria existente,donde se analiza que el ciudadanopromediollegaatenerensumejormomentouningresopercápitadel2%y lainflaciónlegaal4%,quesegeneraporelavancedesproporcionadodenuevos condominiosenlazona,dondeseestablecelaviviendanuevaparalosestratosdel3al 6,causandolallegadademanodeobra“barataovenezolana”deotroslugaresy dejandoaloslugareñossintrabajoensuregión,porendelacirculacióndeldinerose haceescasayaqueestostrabajadoressellevanelcapitalasussitiosdeorigen. Porestarazón,lapreguntageneradoraparalainvestigaciónserialasiguiente: 36 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. ¿Cuáleslamejoralternativaparalapuestaenmarchadeunanuevaunidadde negocio dela empresa agencia inmobiliariaLUGARES NEGOCIOS INMOBILIARIOS S.A.S.,enlaciudaddeGirardotCundinamarca? 2.4IdentificacióndeActoresInvolucradosyParticipantes LUGARESNEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.S.esunaempresamuyimportante paralaregióndondeyaopera,agilizolabúsquedadeinmueblesconlascaracterísticas importantesqueelclienteolaempresapúblicaoprivadabusca,debidoalamanerade proyectarinmueblesahorratiempoyaumentalasgananciasyporendelarentabilidad delaempresa. LUGARESNEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.S.eslarespuestaaunanecesidad fehaciente en la región,es la alternativa que esperaban los inversionistas o compradores y la solución alproblema que aquejaba a los vendedores para comercializarsusinmuebles,tambiénsonelrespaldolegaldeltrámiteylaconfianza quenecesitabantantocompradorescomovendedores. EnLUGARES EGOCIOS INMOBILIARIOS S.A.S,estáclaroquelaadquisición, venta o renta de una propiedad es una decisión que se debe pensarmuybien económicamenteyasuvezemocionalmente,todoestoporquesesabequeinvolucra muchosfactoresdelmodelooelcómovivirdecualquiercliente.Paralamayoríadelos clientescompradores,vendedoresorentadoresdebienesraíces,lacomercializaciónde uninmueblesignificaunadelosmayoresnegociosanivelfinancieroqueharándurante todasuvida,negocioquelesharácrecerpersonalmenteensuniveldevida,estatus socialyemocionalmente. 37 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. Portodoestolaspersonasquedecidendarestegranpasoensusvidasinvierten su dinero no solo porelánimo decomercializarpropiedadesbienesraíces,sino tambiénconlascausasquevaríandependiendodeltipodelclientedeLUGARES NEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.S.ysuscompromisosfamiliares,económicos,sociales yculturales. 2.5EstructuradelModelodeReconstruccióndelaExperiencia LUGARESNEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.S.Fuecreadaconelánimodeofrecer elserviciodemediacióninmobiliariamáseficiente,completoysegurodelmercadode bienesyraíces,brindandounservicioespecializadoorientadoaloscuatrograndes rubrosdelsectorinmobiliario:Residencial,Corporativo,ComercialeIndustrial.Ental sentidoseconviertenenunaliadoestratégicoparaeldesarrollosegurodeempresase inversionistas. LamisióndelaCompañíaesrentabilizarlainversióndelosclientes,convirtiendo susnecesidadesensoluciones,utilizandocreatividad,tecnología,calidad,economíay plazosprecisos. Conelánimodeobtenerresultadosquemostraranlaspreferenciasydeseosde losclientesrelacionadosalaintensióndeadquirirlosserviciosprofesionalesdeuna empresa inmobiliaria y a las expectativas de estos mismos clientes sobre los productosdelmercadoenelsectorinmobiliarioregional,adelantamosunaencuesta virtualenlaregióndeimpactoalaspersonasquehabitano queposeenbienes inmueblesdentrodelamisma,dondesecentraríanlasoperacionesyserviciosde 38 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. intermediacióninmobiliariadeLUGARESNEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.S. Enlasiguientetablasepresentalafichatécnicadelaencuesta. Tabla4.Encuestaalapoblación POBLACIÓNOBJETIVO PropietariosoArrendatariosdelos 786.368inmueblesdelosmunicipios delCarmendeApicaláTolima, MelgarTolima,IcononzoTolima, CundayTolima,Ricaurte CundinamarcaylaCiudadde GirardotCundinamarca. NIVELDECONFIANZA 95% ERROR 0,0875 TAMAÑODEMUESTRA(n) 125 PERIODODEDESARROLLODELA ENCUESTA 04/005/2019y04/006/2019 HERRAMIENTADERECOLECCIÓN GoogleForm Fuente:Elaboraciónpropia. TalcomoseespecificaenlaTabla,elnúmerodepersonasrequeridasparala encuesta,quedóestablecidoen125. El57,1% delaspersonasencuestadaspertenecenalosestratos4,5y6,el porcentajerestante,deacuerdoalainformacióndelaLonjadepropiedadraízdel Tolima y de Cundinamarca,no utilizan los servicios inmobiliarios de manera convencional. 39 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. Noobstante,seobtieneinformaciónmuyimportanteparalaconfiguracióndelos serviciosdelportafolioenLalonja:Gremioinmobiliario(2019). Evaluandolosresultadosregistradosenlapreguntaqueindicaeltipodevivienda, sepuedededucir,queun69%delapoblaciónencuestadaespropietariadesuvivienda yel31%correspondealaspersonasquevivencomoarrendadoshabituales.Losdos casos,consideran los tipos de cliente determinados porLUGARES NEGOCIOS INMOBILIARIOSS.A.S. Eldesarrollodeoperacióndepromocióndelosserviciosdeintermediación inmobiliaria se inició con elapoyo de fuentes de información a través de una investigacióndescriptiva. Características. - Tipodeencuesta:Descriptivaopciónmúltiple. - Tipodepregunta:defiltrocerrada. - Tipoderespuesta:cerrada. - Fuentesdeinformación:Primaria. - N°depersonasencuestadas:125personashabitantes.(VerAnexoA) Partiendo dela información recopilada medianteesteproceso investigativo (Encuestavirtual),sepudoevaluarlaviabilidadqueteníaestaideadenegocioparala regiónllamadaLUGARESNEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.S.,seconocieronlosgustos ypreferenciasdelosfuturosclientesdeLUGARESNEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.S., comotambiéncuantoestaríandispuestosapagarporlosserviciosdeintermediación inmobiliaria,cuálseríalaalternativamásviableparalaprestacióndelosmismos, 40 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. análisistécnicoyadministrativoycostosdeoperacióneinfraestructura. 2.5.1 Variables,Indicadores,HerramientaseInstrumentos Paraconocerestasvariables,indicadores,herramientaseinstrumentos,optaron poremplearelsistemademétododeductivo,máseldeobservaciónyanálisisyaque lassituacionesgeneralesnosharánllegaralasexplicacionesparticulares. Conbaseenlapoblación,muestrayvariableesta: Sedefinecomoelestudiodetodaslascaracterísticasyvalores quetengaunconjuntobienidentificadodeelementosquelaconforman,y quevieneaserunobjetodeestudios,esimportanteentenderquenosolo estáinvolucradolaspersonassinotambiéncosas,objetos,actividades, operaciones,entreotros.Lamuestraesunaparterepresentativadeuna población.Lasvariablessonlascaracterísticasdeunapoblaciónlas cualespuedensercualitativasocuantitativas.(Rodríguez,2011,pág.1). Porotrolado,lasvariablesCualitativasoAtributosseespecificancomoaquellos caracteresquenopuedenserdescritosnuméricamente,(almenosen principio).Para sudescripciónenconsecuenciautilizamospueslapalabra,elsustantivo,adjetivoy adverbiofundamentalmente.Porejemplo:Sexo,profesión,estadocivil,colordeojos, colordepelo,nacionalidad,etc.Asuvezsepuedenclasificaren: - Ordenables:Aquellasquesugierenunaordenaciónosonsusceptiblesdeella, porejemplo,lagraduaciónmilitar,Elniveldeestudios,gradodesatisfacción,etc. - Noordenables: Aquellasquesóloadmitenunameraordenaciónalfabética,pero 41 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. noestableceordenporsunaturaleza,porejemplo,elcolordepelo,sexo,estado civil,etc. - VariablesCuantitativas. Sonlasquepuedenserdescritaspormediodenúmeros. Dentrodeéstasasuvezsepuedendestacar: - Cuantitativasdiscretas.Aquellasalasqueselespuedeasociarunnúmero entero,esdecir,aquellasqueporsunaturalezanoadmitenunfraccionamiento delaunidad,porejemplo,númerodehermanos,páginasdeunlibro,etc. - Cuantitativas continuas:Aquellas que no se pueden expresarsolamente medianteunnúmeroentero,esdecir,aquellasqueporsunaturalezaadmiten queentredosvalorescualesquierala variablepuedatomarcualquiervalor intermedio,porejemplo,pesootiempo. Noobstante,enmuchoscasoseltratamientoestadísticohacequevariables discretas sean tratadas como sifuesen continuas.Galo & Escamilla (2012) determinanque “Estoocurreporejemploencasosenlosquelavariabletomaun grannúmerodistintodevaloresenteros”(pág.1). Finalmente,conbaseenlasfuentesdeinformaciónfueronfraccionadasdela siguientemanera: - Fuentes primarias. Textos sobre creación y administración de empresas, artículossobrealsectorinmobiliario,emprendimiento,innovaciónycreatividad. - Asesoríasenprácticaprofesionalporpartedecentro progresacorporación universitariaMinutodeDios. - Aplicación de mis estudios en administración financiera de acuerdo a lo 42 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. aprendidoenlacarreraprofesional. 2.5.2.MatrizdePlaneación(DiagramaGanttyTablaDeRecursos). Tabla5.DiagramadeGantt. Fuente:ElaboraciónPropia Tabla6.Recursos. 43 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. Fuente:ElaboraciónPropia 2.6ModelodeDivulgacióndelaExperiencia Despuésdeunanálisissobreelmodelo queseibaaimplementarparala divulgación,decidieron que elmodelo de divulgación a emplearpara LUGARES NEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.S,tendríaquesercompatibleconeldiagramadeGantt, estemodelodebíaserunainteracciónentreloescritoyelcumplimientodetodaslas actividadespropuestasyplasmadasenlosdocumentos.Despuésdequeorganizamos losesquemasdetrabajo,iniciaronporescribirlosobjetivosgeneralesyespecíficos para identificarcuáles serían las metas o hasta donde se querían llegarcon la idealizacióndeLUGARESNEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.S.enelmercadoinmobiliario delpaís,dondesuobjetivoGenerales: Lograr,quelaagenciainmobiliariaLUGARESNEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.S., facture$60.000.000enelaño2020recursosquedeberánserrecaudadosgracias ala prestacióndeserviciosdeintermediacióninmobiliariacomolaventadeinmuebles, 44 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. arrendamientonofinanciero,contratosdeobrasoremodelaciones,ydemásservicios ofrecidosenelportafoliocomoAgenciaInmobiliarialegalmenteconstituida,deeste modoaumentarlaparticipaciónenelmercadoenun40%paraelaño2021conrelación alaño2020,generandounrendimientoeconómicorentabledurantelospróximos4 trimestressiguientes. LUGARESNEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.S.esmuyimportanteparalaregión donde opera,ya que agilizo la búsqueda de inmuebles con las características importantesqueelclienteolaempresapúblicaoprivadabusca,debidoalamanerade proyectarinmueblesahorratiempoyaumentalasgananciasyporendelarentabilidad delaempresa. DentrodelosobjetivosEspecíficosseresaltólomásimportantealmomentode ofrecerlosserviciosdeintermediacióninmobiliariacomo: - Tenerunarentabilidadantesdeimpuestosdel30%delafacturación,primero pensaránenelmercadopotencial,ysegundo,analizaranloshábitosdeconsumo delosclientespotencialesparavercuántospodríanestarinteresadosenadquirir losservicios. - Comercializar4propiedadespormes,cuantomásjustoycercanoseanuestro valordeoferta,mayoresposibilidadesvanatenerdenegociarlo.Analizaranel sectoryelcomportamientodelvalordelpreciodelmetrocuadrado. - Mantenerencartera12propiedadesparavender,sedesarrollaránsistemas diferentesparaconseguircaptarinmueblesporteléfonoyotrasatravésdelas páginasweb.Actuarana“puertafría”queescomosedefinenaquellastécnicas 45 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. paracaptarinmueblesenlasquelosvendedoresocaptadores,noconocen previamentealpróximocliente. - Serealizará10Tasacionespormes,estasserealizaránmedianteunapersona acreditada,arquitectooingeniero,quiensebasaráenelmétododecomparación queestáreguladoporunanormativa,yqueexigelacomparaciónconseis ofertasocompraventasdepropiedadessimilares. - Realizar100contactospormes,conectaránelnetworkingcomounproceso, peroconelobjetivoclarodeestablecerunarelacióndemutuointerésy aprendizaje,seutilizaránredessociales,páginaweb,basededatosantiguasy presentacióncaraacaraenlospuntosdeventasostandpublicitarios. Seefectuaráunanálisisdecadafactorexternoynosarrojólossiguientesdatos. ElsectorpolíticonosmuestraquelaregiónquecomprendeelSurorientedel TolimaypartedeCundinamarca,eneltriángulocomercialdelcentrodelpaís,los factorespolíticossondeterminanteseneldesempeñodenuestraempresaLUGARES NEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.S,elcrecimientodeldesarrollourbanísticodeesta región está sujeto a los (EOT)Esquemas de Ordenamiento Territorialdonde se establecenlosparámetrosporlosadministradoresdecadamunicipioencuestión,esto enloquesepuedecontemplarcomoviviendanueva,debidoaestoessedependede lasdecisionesgubernamentalesdelosadministradoresdeturno.Enloquesellama viviendausada,sepresentaungraveproblemaporelasuntodelosejidosmunicipales, loquefrenaenmuchoscasoslaventaoelnegocioquesepuedallegararealizar,este temadelosejidosmunicipalesesmuycomúnenestaregiónydependetambiénúnica 46 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. yexclusivamentedelasdecisionesquesetomenenlaadministraciónpúblicaylos concejosmunicipales,dondeseacuerdanlospreciosytarifasdelvalordelastierrasen cuestión. Desdeelfactoreconómico,quedoenevidenciaqueenesteapartadodelanálisis delmacroentornodeestaregióndondetienesusoperaciones laAgenciaInmobiliaria LUGARESNEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.S.,existeundesequilibriocontundenteentre elingresopercápitadecadahabitantefrentealainflacióngeneradaporlaburbuja inmobiliariaqueexisteenlaregión,dondeencontramoselciudadanopromediollegaa tenerensumejormomentouningresopercápitadel2%ylainflaciónlegaal4%,quese generaporelavancedesproporcionadodenuevoscondominiosenlazona,dondese establecelaviviendanuevaparalosestratosdel3al6,causandolallegadademanode obra“barataovenezolana”deotroslugaresydejandoaloslugareñossintrabajoensu región,porendelacirculacióndeldinerosehaceescasayaqueestostrabajadoresse llevanelcapitalasussitiosdeorigen. Porotrolado,desdeelfactorculturallogramosobservarqueeneláreaque comprende los municipios deloriente delTolima,Ricaurte y Girardot,se está construyendodesfasadamenteunidadeshabitacionalessinrestricción,provocandoque lasempresasdeserviciospúblicosproveansusserviciosbajandolacalidaddelosya usuariosporquenocontabanconunaplaneaciónparadichoevento.Lacalidaddevida delosciudadanosresidentesseestáviendoobligadaacambiaryaquedespuésdevivir encasagrandesporelcalor,ahoraestánobligadosavivirenapartamentopequeños porelnuevodesarrollourbanísticodelaregión. 47 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. Analizandoelfactortecnológico,sevislumbraqueladifusiónoelusodenuevas tecnologías son los factores que potencian la productividad,competitividad yel crecimientodelasempresasalargoplazodeunpaís. Acontinuación,sedetallabrevementelasituacióndeldesarrollotecnológicoen nuestraempresaLUGARESNEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.S. 1.Sonespecialistasenpublicidadvirtual,utilizamosherramientascomolasredes socialesypáginasweb,llegandoaun75%deefectividadenlaconsecuciónde nuevosclientes. 2.Cuentanconequiposdecómputoparacadaáreaocadaempleadoenlaoficina, lograndoagilizareltrabajoymantenerseinformadossobrelosresultadosdela publicidadvíainternet. 3.Tienenaccesoainternetdepotencia,10megasdevelocidad,ademásdecontar coninternetmóvilparacuandosalendelaoficinaestarsiempreencontactocon losclientes. 4.Tienenequiposfotográficosdealtadefinición,undronparahacertomasaéreas, unabasededatosdeimágenesyequiposdesonidodigitalparalapublicidad físicaenlosstandsdeventas. 5.Secomunicanpormediodedoslíneastelefónicasconminutosilimitadospara contactarseconlosclientes. Siguiendoconelfactorambiental,seentiendequetienevariosproblemasque puedensercríticosenlaoperación,unoeslaescasesodisponibilidaddeservicios públicosquegaranticenlacalidaddelservicio mismo,yotro eslaperdidadela 48 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. identidadculturalenlaquesevenafectadoslosmunicipiosalcambiarsusfachadas quedenotanhistoriaporedificiosnuevosymodernos. Lospobladoresdelaregióntambiénestáncambiandosumododevida,alpasar devivirencasasgrandesyfamiliaresavivirenunidadeshabitacionalespequeñas comoapartamentosde72m2,cambiandosuconfortporsitiospequeñosúnicamente parallegaradescansardelasjornadaslaborales. LUGARES NEGOCIOS INMOBILIARIOS S.A.S.está situada en una zona de grandesincendiosforestales,esporesoquesedebeestarpreparadoscomoempresa paraafrontarunaemergenciaambientalyaquepuedenperderclientesenestaárea. PorultimoaquíseplasmanlosfactoreslegalesquenecesitanenColombiapara laoperacióncomoAgenciaInmobiliarialegalmenteconstituida. Factoreslegales,elCódigodeComercioColombianocontemplalosiguientepara efectoslegalesdelaoperacióndenuestraempresaosimilares: AunqueenColombianohayunareglamentaciónespecíficaqueprotejaalos agentes de bienes raíces,siexisten ciertas consideraciones que obligan a los propietariosapagarloshonorarioscomisiones-pactados. Hayquetenerclaroqueenelpaíscualquierpersonapuedeejercerlaactividad inmobiliariasinimportarsuprofesiónyqueelvalordelacomisióntambiénesfijado entrelaspartesynohayunatarifapreestablecida,pueslaideadelEstadoespromover unmercadodelibreofertaydemanda. Esta falta de reglamentación específica es la que permite que clientes inescrupulososincumplanconelpagodelascomisionespactadasconlosagentes 49 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. inmobiliarios,quienesenúltimassolocuentancon:1.Suexperienciaparaevitarque estoocurra,2.Losprocedimientosqueestablezcan(comolafirmadelcontratode consignaciónyelenvíodecartassobrelosavancesdelnegocio)3.Lasreferencias legales(muygenerales)contempladasenelCódigodeComercioColombiano,asaber: (Congresodelarepública,1971) Encomplementoseestipulanlosartículos1340a1346,allí,sellamacorredora lapersonaque,porsuespecialconocimientodelosmercados,seocupacomoagente intermediarioenlatareadeponerenrelaciónadosomáspersonasconelfindeque celebrenunnegociocomercial,sinestarvinculadoalaspartesporrelacionesde colaboración,dependencia,mandatoorepresentación. Asimismolascaracterísticascomprendelaspostuladasacontinuación: - ElCorredornocontrataporcuentadelaspartesysonlasparteslas quedebenperfeccionarelnegocio. - Suactuaciónestácircunscritaaldesarrollodelcontratodecorretaje. - Debetenerespecialconocimientodelosmercados. - Remuneración.Artículo 1341.Elcorredor tendría derecho a la remuneraciónestipulada;afaltadeestipulación,alausualy,ensu defecto,alaquesefijeporperitos. - Salvo estipulación encontrario,laremuneración delcorredorserá pagadaporlaspartes,porpartesiguales.Elcorredortendráderechoa suremuneraciónentodosloscasosenqueseacelebradoelnegocio enqueintervenga. 50 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. - Cuando en un mismo negocio intervengan varios corredores,la remuneración,sedistribuiráentreellosporpartesiguales,salvopacto encontrario. - Lacomisióneslacontraprestacióndelserviciodeintermediaciónque prestaelcorredor.Enconsecuencia,elcorredornotienederechoala comisiónsielnegocioserealizasinsuintervención. - Elnegociodecorretajeconllevaunaobligaciónderesultado,loque significaquedebeconcluirseelnegociocomercialenqueelcorredor hayaintervenido - ExpensasdelaGestión.Artículo1342.Amenosqueseestipuleotra cosa,elcorredortendráderechoaqueseleabonenlasexpensasque hayahechoporcausadelagestiónencomendadaoaceptada,aunque elnegocionosehayacelebrado.Cadaparteabonarálasexpensasque lecorrespondan.(Congresodelarepública,1971) Porotrolado,laremuneraciónennegociosbajocondiciónonulos,esplanteada desdeelartículo1343.Cuandoelnegociosecelebrebajocondiciónsuspensiva,la remuneracióndelcorredorsólosecausaráalcumplirselacondición.Siestásujetaa condiciónresolutoria,elcorredortendráderechoalacomisióndesdelafechadel negocio. - Lanulidaddelcontratonoafectaráestosderechoscuandoelcorredor hayaignoradolacausaldeinvalidez. - Informacióndelcorredoralaspartes.Artículo1344.Elcorredordeberá 51 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. comunicaralaspartestodaslascircunstanciasconocidasporél,que enalgunaformapuedeninfluirenlacelebracióndelnegocio. - Deberadicionaldelcorredor.Artículo 1345.Loscorredores,están obligados,además,allevarensuslibrosunarelacióndetodosycada unodelosnegociosenqueintervenganconindicacióndelnombrey domiciliodelaspartesquelocelebren,delafechaycuantíadelos mismos o delprecio de los bienes sobre los que versen,de la descripcióndeéstosydelaremuneraciónobtenida. - Sanciones.Artículo1346.Elcorredorquefalteasusdeberesoen cualquierforma quebrante la buena fe o la lealtad debidas será suspendidoenelejerciciodesuprofesiónhastaporcincoañosy,en caso dereincidencia,inhabilitado definitivamente.(Congreso dela república,1971). Antesderealizarundiagnósticosobrecuálseríalamejoralternativaparaofrecer losserviciosdeintermediación inmobiliaria,sehizo necesario sabercómo erael comportamientodeesosposiblesclientes,paralocualsedesarrollóunmétodode observaciónydeindagación,frutodeeseanálisisseobtuvolossiguientesdatos: EnLUGARESNEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.S,setieneclaroquelaadquisición, venta o renta de una propiedad es una decisión que se debe pensarmuybien económicamenteyasuvezemocionalmente,todoestoporquesesabequeinvolucra muchosfactoresdelmodelooelcómovivirdecualquiercliente.Paralamayoríadelos clientescompradores,vendedoresorentadoresdebienesraíces,lacomercializaciónde 52 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. uninmueblesignificaunadelosmayoresnegociosanivelfinancieroqueharándurante todasuvida,negocioquelesharácrecerpersonalmenteensuniveldevida,estatus socialyemocionalmente. Portodoestolaspersonasquedecidendarestegranpasoensusvidasinvierten su dinero no solo porelánimo decomercializarpropiedadesbienesraíces,sino tambiénconlascausasquevaríandependiendodeltipodelclientedeLUGARES NEGOCIOSINMOBILIZRIOSS.A.S.ysuscompromisosfamiliares,económicos,sociales yculturales. EnLUGARESNEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.S.hayvariostiposdeclientescon característicasdiferentes,esporesoquelasegmentaciónconsolidaunacantidadde estrategiasparacumplircontodosycadaunodeellos.EnLUGARES NEGOCIOS INMOBILIARIOSS.A.Ssepreocupansiempreporofreceratodossusclienteselmejor serviciodeintermediacióninmobiliaria,unserviciocompleto,eficazyefectivoparaque todonegocioseconcluyaconéxito. - ¿Dóndeencuentralosclientes? LosclientesdeLUGARESNEGOCIOSINOBILIARIOSS.A.S.seencuentranen todoColombia,perotienenunáreaespecíficacomprendidadentrodelrangodeacción máscontrolado. PriorizanozonificanunáreacomprendidaentrelosmunicipiosdelCarmende ApicaláTolima,MelgarTolima,RicaurteCundinamarca,GirardotCundinamarca,Cunday TolimaeIcononzoTolima,estoparaabarcarunradiodeacciónoperacionalmás controladoypoderefectuarconun100% deeficaciayeficienciacualquieroperación 53 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. queadelantelaempresa. ¿Cuálessonlascaracterísticasdesusclientesycuálessonsussegmentosde mercado? A.Cliente Comprador:Los clientes compradores se definen de las siguientes maneras. - Inversionista.Personaconcapacidaddenegocioquebuscasiemprelamejor rentabilidad en su inversión para posteriormente después de adquirirun inmuebleyhacerlealgunasremodelacionesoajustes,lograrvenderloconuna rentabilidadnoinferioral20%desuinversión. - Familiar.Personaquebuscaellugarindicadoparaconvivirconsufamilia,estas personassiemprebuscanlaeconomía,subsidiodeviviendadelgobiernoyen todaslasocasionesbuscanuninmuebleenelquepuedanasegurarunnivel habitacionaljustoparasufamilia. - Vacacional.Personaconunniveleconómicoestable,quequiereadquirirun inmuebleparasustemporadasdevacaciones,siemprelobuscacercadela ciudaddondehabitahabitualmente,porlogenerallobuscaenclimacálidoyla estructuradelacasapreferiblementedebetenerunapiscina. - Otras Agencias Inmobiliarias.Empresas que poseen elcliente para algún inmuebleconsignadoafavordelaagenciaydeseancompartirlacomisiónde venta. - ClienteEstratégico.Clientesquedeseanconvertirsuspropiedadesinmueblesen dineroenefectivo,estetipodeclientesbuscanrentabilidadensuinversióny 54 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. siempre están disponiblesa cualquiernegocio inmobiliario,estas personas puedenserempresas,personasindependienteogruposdeinversionistasquese dedicanalacomprayventadebienesraíces. - ClientesRentadores.Estetipodeclientessonaquellaspersonasoempresas que poseen apartamentos, casas, locales comerciales, Etc. Única y exclusivamentepararentar,arrendamientosnofinancieros;porlotantosiempre buscan empresas consolidadas como la nuestra para que seamos los encargadosdehacerlaevaluaciónoelestudiodesusarrendatariosyquecomo empresalespodamosofrecerlagarantíadelsegurodearrendamientoparaque ellosnotenganningúninconvenienteporelnopagodearriendososervicios públicos. - Constructoras.Son empresas grandes que solicitan nuestra intermediación inmobiliariaparaofertar,comercializaryvendersusproyectosurbanísticos, siemprepidenexclusividadyporesonosexigentambiénunporcentajemásbajo delusualpor lo que es un proyecto completo habitacionaldestinado exclusivamenteparaquelaagencialosvenda. - ClientesdeAsesoríasInmobiliarias,diseñosyconstrucción.Estetipodeclientes buscanelserviciodeAvalúosComerciales,Asistenciaendocumentaciónen fincaraíz,diseños,construcciónyAsistenciaenDerechoInmobiliario,aunqueno cuentaconpersonalennóminaporcontratacióndirectaparaestosservicios,si secuentaconpersonalprofesionalconlosquehanhechoalianzasestratégicas para poder ofertas estos servicios a nombre de LUGARES NEGOCIOS 55 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. INMOBIIIARIOSS.A.S. Tabla 7. Necesidades que espera satisfacer de potenciales clientes/consumidores. Fuente:ElaboraciónPropia ¿Cómoestáelmercado? Elmercadoglobalestecompuestodetodosycadaunodelosinmueblesque estánofertadosparalaventa,permuta,alquiler,arriendodetodoslosestratossociales delaregiónquecomprendelosmunicipiosdelCarmendeApicaláTolima,Melgar Tolima, Cunday Tolima, Icononzo Tolima, Ricaurte Cundinamarca y Girardot 56 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. Cundinamarca. Estosprediosoinmueblesestándentrodeltotalqueestánofertadosynoestán ofertados(disponiblesynodisponibles)enlosestratosantesmencionados,todos estoscorrespondenauntotalsuperioralos100.000aJulio del2019.Segúnlo expresadoporOscarGalindo,vicepresidentedelaLonjadepropiedadraízdelTolima,la operaciónactivadeintermediariosenelmercadodebienesraíces,esdel38%entotal, conun45%paralaintermediaciónenlasventasy53%enarrendamientonofinanciero; consolidandoatodalaactividadenelmercado,formalesynoformales. Estonosllevaaconcluirqueexiste62%deltotaldeprediosdisponibles,queno tienenningunaempresaparaquelesayudeensuprocesodecomercialización,yenlas otrasoperacionespodemostenerunaparticipacióndel55%delmercadodeventade bienesraícesyparaelcasodearrendamientonofinancierodel47%. EnelpresentedelaempresadebienesraícesenelTolima,sedebehacernotar queColombia,estáenunosdelosretosmásfuertesenmateriaeconómicaquenose puedeignorar,comolacaídadelpreciodelpetróleo,ladepreciacióndelamoneda,el incrementodesproporcionadodelDólar,entreotros,quehacenpensarenunaincógnita verdaderamentefuerte¿Esbuenalaideadehacerinversionesenfinaraíz? En eloriente delTolima donde opera la agencia inmobiliaria LUGARES NEGOCIOS INMOBILIAROS S.A.S.,se considera que existe un sobre costo en el mercadoinmobiliario,quelaeconomíalocal,regionalynacionalnoestátanclaraocon unpanoramafavorableparapagarprecioscostososalmomento deadquiriruna viviendaobieninmueble,ymásenestaregiónqueesunaminadeoroparalos 57 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. inversionistasquebuscanprotegersusinversionesenbienesraíces.Sinembargo,cabe recordarunapremisaenlosnegocios:lainversiónesamigadeltiempo,yapesardelo quesepuedaconsiderar,esteesunbuenmomentoparainvertir,lacrisiseconómicade laqueadvirtieronmuchoseconomistasanivelmundial,tambiénapuntaqueelmercado debienesraícesolasinversionesdeestetiposeránunasdelasmássegurasconladel mercadodemonedasvirtuales. Tabla8.Competencias COMPETENCIA DESCRIPCIÓN COMISIÓNISTAS INMOBILIA RIA SUMAPAZ VENTAS FACEBOOK INMOBILIARIA EASYHOUSE Localización La empresa estáubicadaen uno de los sectores con más valorización y expansión del país,comprende cuatro (4) municipios del Tolima y un municipio de Cundinamarca másunaciudad supremamente importantepara el comercio y desarrollodela región. Personas que no están formalizadas legalmente, pero actúan bajo el legadoculturalde trabajoinformalde la región como comisionistas Empresa que funcionasin la documentac ión necesaria para ser legalmente constituida según la base de la cámara de comercio del sur oriente del Tolima. Personas naturales o empresas virtuales que sededicanal comercio virtual. Empresa legalmente constituidapara ofertarservicios de intermediación inmobiliaria pero que su fuerte son los proyectos urbanísticos, concluyendo a un servicio por paquetes inmobiliarios directamente con constructoras. 58 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. Productos y servicios (atributos) Están situados en un municipio fuerte para nuestro campo de acción como lo es Melgar, ofertando servicios inmediatos de revisión, planimetría y fotografía para la consignació n de los inmuebles. Están ubicados en la red ofertando predios sin intermediació ninmobiliaria ahorrándose comomínimo el3% de la comisión de venta de cualquier inmueble. Precios Estas personas suelen pactarpor debajo del valor comisionableenel mercado que en este caso es de mínimoel3%. Se ahorran por venta el 3% de comisión si es venta directa. Como toman paquetes grandes tienen laposibilidadde trabajar por debajo del estándar de comisión propuestoporla demásempresa que como la nuestra fija la bajaen3%. Logística de distribución Red virtual todoslosdías las 24 horas deldía. 59 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. Otros, ¿Cuál? RESPALDO Empresa consolidadacon másde40años deexperiencia. Fuente:ElaboraciónPropia Tabla9.Componenteinnovador. Variable DescripcióndelaInnovación Conceptodel negocio ESTILOVINTAGEDELASOFICINAS(LUGARESFAMILIARES) LasoficinasestásiendodiseñadayamobladaconunestiloVintage, ladecoraciónesunaformadedarleseguridadanuestrosclientes,no queremos serlas oficinas inmobiliarias tradicionales,donde los espacios son sombríos y amoblados con escritorios dando a entenderque solo importa elnegocio,en LUGARES NEGOCIOS INMOBILIARIOSestamosinnovando,cambiandolaestéticadelas oficinasyconvirtiéndolasensalasdevisitadonderecibimosamigos, comedoresdondecompartimosun caféydeultimoencontramosun escritorioparasellarlosnegociospreviamentesocializadosenlos anteriores espacios familiares; en LUGARES NEGOCIOS INMOBILIARIOS también contamos con un aroma propio que le permitealosclientessentirespaciosfrescosyaromatizados,donde laaromaterapiajuegaunpapelimportanteenelsentirseagustoen nuestrasoficinas. Productoo Servicio INTERMEDIACIÓNINMOBILIARIAENLAREGIÓNDONDENO HABÍA. EnlaregióncomprendidaenpartedelorientedelTolimaypartede Cundinamarca no existía agencias inmobiliarias legalmente constituidasdondeseofertaranlosserviciosquehoyendíaoferta LUGARES NEGOCIOS INMOBILIARIOS S.A.S.,es por eso que 60 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. innovamossoloalsuplirunanecesidadbásicaanuestrosclientes, además contamos con un software WASIque nos permite ser competitivosenelmer4cadonacional,aportándonosbasesdedatos actualizadasentodomomento,marketingdigitalyasesoríalegaly técnicaparacerrarnegocioslas24horasdeldía,estesoftwareestá en21paísesdondepodemoscompartirexperienciasenlíneayestar alavanguardiadelmercado nacionaleinternacionalparapoder tomardecisionesfinancierasendeterminadosmomentos. Proceso OFICINASFISICASABIERTASALPUBLICOENHORARIODE OFICINAYCONSULTARIAVIRTUALLAS24HORASDELDIAPOR MEDIODENUESTRAPAGINAWEB. Oficinas abiertas a todo público ubicada en la Calle 4 No 8-04 segundopisoesquina– CarmendeApicaláTolimayconsultoría virtuallas24horasdeldíaennuestrapáginawebyredessociales. Páginaweb:www.lugaressas.com. Facebook:www.facebook.com/lugares.inmobiliarios Twitter:@LugaresNegocios Instagram:lugares_sas YouTube:LUGARESS.A.S.NEGOCIOSINMOBILIARIOS Fuente:ElaboraciónPropia Tabla10.Estrategiadepromociónlugaresaléxito. Propósito:Rendimientoenventasyoptimizacióndeactividades. Actividad Recursos requeridos Mesde ejecució n Costo Responsable (Nombredelcargo líderdelproceso) SOFTWAREWASI Este software nos Computadores , tabletas, teléfonos y colaboradores. Octu bre 2019 $1.800. 000 Inicialy CARLOSMARIO TARQUINO Representante 61 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. permitela basede clientesactualizada y en línea,agenda personalizadacomo tambiénestarenla redinmobiliariacon lasdemásagencias inmobiliarias del país. $900.00 0 anuales Legal PAGINAWEB Lugaressas.com Dominio propio y posicionada en Google, además cuenta con una interacción 100% efectiva entre clienteyagencia. Internet Julio 2019 $1.000. 000 CARLOSMARIO TARQUINO Representante Legal Llamadas telefónicas Todos los días se destinan 3 horas para cubriragenda telefónica. Plan de datos para 2 teléfonos y colaboradores. Julio de2019 Tel 1. $73.000 Mensuales Tel 2 $40.000 mensual es CARLOSMARIO TARQUINO Representante Legal Publicidad Redes sociales todoslosdías. Facebook Twitter Instagram YouTube Internet Enero de2020 $50.000 Mensual es en publicidad paga de Facebook CARLOSMARIO TARQUINO Representante Legal 62 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. Publicidadfísicaen Pendones, Tarjetas de presentación, Volantes. Distribución en calles, oficinas, condominios,etc Espacios físicos y Colaboradores Enero de2020 Pendon es $380.00 0U/V Tarjetas $120.00 0 Volante s $120.00 0 CARLOSMARIO TARQUINO Representante Legal Oficina Recepción de clientes y atención personalizada. Espaciofísico Julio 2019 $800.00 0 mensual es CARLOSMARIO TARQUINO Representante Legal Standdeventas Todoslosfinesde semanadepuentey temporadas se colocan stands de ventaenparquesy plazasdelaregión para ampliar nuestras bases de datos y conseguir ventas personalizadas. Computador, carpa, publicidad, colaboradores y permisos e impuestos Julio 2019 $15.000 pordía. CARLOSMARIO TARQUINO Representante Legal CostoTotal CARLOSMARIO TARQUINO 63 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. RepresentanteLegal Fuente:ElaboraciónPropia Tabla11.Estrategiadecomunicaciónlugaresenlínea. Propósito:Rendimientoenventasyoptimizacióndeactividades. Actividad Recursos requeridos Mesde ejecuci ón Costo Responsable (Nombredelcargo líderdelproceso) SOFTWAREWASI Este software nospermitelabase de clientes actualizada y en línea, agenda personalizadacomo tambiénestarenla redinmobiliariacon lasdemásagencias inmobiliarias del país. Computadore s, tabletas, teléfonos y colaboradore s. Octubre 2019 $1.800.00 0 Inicialy $900.000 anuales CARLOSMARIO TARQUINO Representante Legal PAGINAWEB Lugaressas.com Dominio propio y posicionada en Google, además cuenta con una Internet Julio 2019 $1.000.000 CARLOSMARIO TARQUINO Representante Legal 64 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. interacción 100% efectiva entre clienteyagencia. Llamadas telefónicas Todos los días se destinan 3 horas para cubriragenda telefónica. Plandedatos para 2 teléfonos y colaboradore s. Juliode 2019 Tel 1. $73.000 Mensuales Tel 2. $40.000 mensuale s CARLOSMARIO TARQUINO Representante Legal Publicidad Redes sociales todoslosdías. Facebook Twitter Instagram YouTube Internet Juliode 2019 $50.000 Mensuales en publicidad paga de Facebook CARLOSMARIO TARQUINO Representante Legal PAGINAWEB Lugaressas.com Dominio propio y posicionada en Google, además cuenta con una interacción 100% efectiva entre clienteyagencia. Internet Julio 2019 $1.000.00 0 CARLOSMARIO TARQUINO Representante Legal Fuente:ElaboraciónPropia 65 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. Tabla12.Estrategiadedistribuciónlugaresvisual. Actividad Recursos requeridos Mesde ejecución Costo Responsable (Nombredelcargo líderdelproceso) Publicidad física en Pendones, Tarjetas de presentación, Volantes. Distribución en calles, oficinas, condominios,etc Espacios físicosy Colaboradore s Julio de 2019 Pendones $380.000 U/V Tarjetas $120.000 Volantes $120.000 CARLOSMARIO TARQUINO Representante Legal Publicidad Redes sociales todoslosdías. Facebook Twitter Instagram YouTube Internet Julio de 2019 $50.000 Mensuales en publicidad paga de Facebook CARLOSMARIO TARQUINO Representante Legal Fuente:ElaboraciónPropia 66 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. Tabla13.Bien/ServicioIntermediaciónInmobiliaria Actividadesdel proceso Tiempo estimadode realización (minutos/hor as) Cargosque participanen laactividad Números de personas que intervienen porcargo Equiposy máquinasque seutilizan. Capacidadde producciónpor máquina (Cantidadde producto/unida ddetiempo) INTERMEDIACIÓ N INMOBILIARIA 8horas diariasx7 díasala semana 1gerentey 4Agentes Inmobiliarios 1gerente y4Agentes Inmobiliario s 4 computadores enlínea conectadosal softwaredela inmobiliaria.1 celularcon minutos disponibles, Internetyuna cámara 67 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. fotográfica. MARKETING INMOBILIARIO 1hora diariax7días alasemana 1agente inmobiliario 1agente inmobiliario 1 computadoren líneaconectado alsoftwarede lainmobiliaria. 1celularcon minutos disponibles, Internetyuna cámara fotográfica. ASESORÍAEN DERECHO INMOBILIARIO 8 horas diarias x 7 días a la semana 1abogado enlíneaquese contacta desdeel software inmobiliario 1 abogadoen líneaquese contacta desdeel software inmobiliario yquien hacela consulta, 1 computadoren líneaconectado alsoftwarede lainmobiliaria. 68 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. gerenteo agente encargado del inmueble. ARQUITECTURA DEDISEÑO 8horas diariasx7 díasala semana 1arquitecto oingeniero civilqueasiste alascitas previamente agendadas. 1 profesional en arquitectura oingeniería civil. 1 computadory1 impresora AVALUOS COMERCIALES 8horas diariasx1 díasala semana 1 profesional acreditadopor lalonjadel Tolimaque asistealas citas previamente agendadas 1 profesional acreditado porlalonja delTolima 1 computador1 celularcon minutos disponibles, Internetyuna cámara fotográfica 69 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. Fuente:ElaboraciónPropia Tabla14.Inversiónparaeldesempeñoóptimodeunaunidaddenegocio. TipodeActivo Descripción Cantidad Valor Unitario* Requisitos técnicos* Infraestructura -Adecuaciones Oficina 1 $500.000 Espacio amplio con buena ventilación,baños privadosypúblicos paraclientesyque este en un lugar comercial o permitido para desarrollar la actividad comercial. Maquinaria y Equipo Moto Honda110 cv 1 $2.000.000 Motocicleta de segundamano en perfecto estado mecánico y con 70 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. documentación al díaparalasvisitas a predios o inmuebles en el áreaurbanayrural. Equipo de comunicación ycomputación laptops 2 $1.000.000 Adecuadospara correrelsoftware inmobiliario de la empresa que se puedantransportar para la presentación de documentos en línea y la realización de contratos y convenios preestablecidos. Pcdeescritorio 1 $600.000 Adecuadospara correrelsoftware inmobiliario de la empresainstalado 71 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. enlarecepciónde la oficina que no seafácildehurtar. Impresorawifi 1 $500.000 Impresora adecuada para imprimirdesdelas laptops sin necesidad de conexión, facilitando y agilizando los trámites. Tablet 1 $300.000 Tableta adecuada para la presentación de los inmuebles, facilitando las operaciones en áreasoinmuebles conlafacilidadde correrelsoftware inmobiliario donde 72 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. se encuentren todos los inmuebles ofertados. Celulares 2 $500.000 Teléfonos celularesconplan dedatosyminutos ilimitados facilitando la comunicación entre clientes y empresa. Muebles y Enseres y otros Escritorios oficinas principales 2 $600.000 Escritorios para la atención de clientes recepcionamos Escritorio de recepción 1 $200.000 Escritorio para la atención inicial declientes Sillas de escritorio 2 $100.000 Sillas adecuadasparael 73 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. ergonómicas trabajo de oficina quemantenganla espalda cómoda como dicta la norma de salud ocupacional Sillas de escritorio recepción,y de clientesRIMAX 10 $20.000 Silla para la espera en recepción y atención de clientesenestand deventasnofijos. Mesasrimax 2 $45.000 Mesasparalos stands de ventas nofijos Carpadestand 1 $80.000 Carpa para los stands de ventas nofijos. Sofá de recepción y mesadecentro 1 $600.000 Sofá para la esperadeclientes enrecepción. 74 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. Otros(incluido herramientas) Papelería 1 $400.000 Publicidad 1 $400.000 Herramienta de medición 1 $100.000 Gastos preoperativos Documentación 1 $600.000 Fuente:ElaboraciónPropia 75 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. 3.ReconstruccióndelaExperiencia Enelsegundosemestredelaño2015porelmesdeagosto,elautordeestaidea denegociocomenzósuformaciónprofesionaleneláreadeAdministraciónFinanciera conlaUniversidadMinutodeDios,paraestetiempo,elautoryacontabaconuna experiencialaboraldeunañoenelcualseencontrabadesempeñandoelcargode SecretariodeIndustriayComercioenelmunicipiodelCarmendeApicaláTolima,como funcionario público encargado de todo lo referente alrecaudo de impuestos e inventariodeactividadescomercialesenelmismomunicipio. Cursandolasprimerasasignaturasdelacarreraprofesional,conocióunaconel nombredeProyectodeVida,asignaturaquecomosunombreloindicalecambiosu vidaliteralmente,enestaasignatura,alautorlepidierondiseñarydesarrollarunaidea denegociosdondeseplasmarasupotencialparallegaraserunempresariodeÉxito; eneltranscursodelossiguientesdías,decidióoptarporunaideadenegociodonde buscabaenprimerlugar,captar todalapoblaciónflotante(Turistas)delCarmende ApicaláTolimaparaofertarlesactividadesdeturismodentrodelmismomunicipio. Yasí,mostrarunaimagendelmunicipioencuestiónmásampliayconunavisión deturismoecológicodistintaalaquepor140añostenía,lacualera,ladeunmunicipio deturismoreligioso,desdeallíelautorqueríainnovarconuntipodeempresaque buscabaalgo distinto,unasegundaopción paralapoblación quehabitualmente 76 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. visitabaelmunicipio;despuésdeunassemanasdeinvestigación,tantohistóricacomo analítica,decidiódarleunnombreasuproyecto,elcualseríaCARAPITOURS,nombre quesurgíadelasinicialesdelnombredelmunicipio,CarmendeApicalá,conelcual queríaplasmarsurespetoporelmunicipioylograrunsentidodepertenenciadelos pobladores hacia su proyecto,élsabía que para emprenderalgo distinto en un municipio arraigado alasactividadesconservadoras,primero debíaganarsealos pobladores. Despuésdetrabajardurantetresmesesarduosensuproyecto,yquelograra presentarcon éxito su documento yexposición finalpara culminaryaprobarla asignaturadeProyectodevida,adicionalmentelanecesidadlatenteporquesehabía quedadodesempleado,sededicóadarleformaasuproyectoparaquepasaradeser undocumentoaeldesarrolloyejecucióndelmismo;esasí,quealnocontarconlos suficientesahorrosparalaejecucióndelproyecto,buscounsocioinversionistapara lograralcanzarlaprimerametadeinaugurarlaprimeraunidad denegocio enel municipiodelCarmendeApicaláTolima. Figura1.PrimeraoficinaintermediacióninmobiliariaCarmendeApila2015 77 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. Fuente:ElaboraciónPropia Parael15dediciembredeesemismoaño,seestabainaugurandounaoficina quecontabadentrodesuscolaboradorescon2administrativos(GerenteyJefede Operaciones)y10recreadoresoguíasturísticos,lossiguientesdíasygraciasala ampliadifusiónporlasredessocialesmostrandolanuevaeinnovadoraalternativade turismo,CARAPITOURS tuvodosmesesinolvidablesdebidoalasgananciasque arrojaron sus operaciones,cabe recordarque esos dos meses fueron de alta circulaciónturísticaporelmunicipio.Llegandoafinalesdefebrero,laactividadturística cayoconsiderablemente,yloquesehabíaganadoenlosdosmesesanterioresno alcanzabaniparacubrirlalegalizacióndelaoficinaanteCámarayComercioydemás entidades,agradeciendoqueloscolaboradoresenrecreaciónoguíasturísticoseran personasquesepagabanadiarioyenelmomentonoselesadeudabaningúndíade salario. SellegarondíasdurosdondeelautorcomoGerentedelainiciativayproyectoen sí,letocoorientardenuevoelrumbodelaideadenegocio,portalmotivosereuniócon susocio,ylesocializounaalternativaparalostiemposdifíciles,paralostiempode escases,paralastemporadasbajasenturismo;sualternativaeraladecontarconun 78 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. colchón financiero desarrollando actividades de intermediación inmobiliaria como segundaopciónenloscódigosCIIOdelaDIAN,códigosqueseencontrabanpróximos ainscribir. Estaalternativalespermitiríaformalizarelarrendamientodecasaquintasenel municipioydarleformalidadaesteoficio,comotambién,eldeserreferentesdentrodel sectorcomisionistadecomprayventadeinmuebles,sectorqueestabaenelmomento enaugeporlacantidaddeproyectosdeconstrucciónquese estabanadelantandoen elmunicipio;estapropuestanocayómuybiendentrodelosinteresesdelsociodel proyecto,elcualdecidióporvoluntadpropiadeshacerelcompromisooptandoporpedir suinversiónyapartarsedelproyecto.Elautordelaideadenegocio,quenocontaba conestadecisióndesusocio,decidióaccederalapeticiónydevolverlainversiónque élhabíaaportadoparaelproyecto,despuésdeestoelautorcomprendióloquealguna vezlehabíadichosudocentedeproyectodevida,quelosemprendedoresdebentener una virtud para llegaralÉxito,deben serresilientes y no desfallecerante las circunstanciasadversas,poreso,enesemismomomento,elautorylíderdeeste proyecto,decidiósolicitarunpequeñocréditomonetarioconunfamiliarycontinuarcon sumetadehacerempresa. Enelsiguientemessobreel27demarzo,seregistróaCARAPITOURScomo empresacomo personanatural(establecimiento deComercio)antelacámarade comerciodelsurorientedelTolimaparaefectuaroperacionesdelasAgenciasde ViajesyOperadorasdeTurismo,ycomotercerycuartocódigoCIIUdelaDIANseoptó porlasActividadesInmobiliariasyAsesorías,estosdosúltimoscódigoslepermitíana 79 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. CARAPITOURSactuarcomoasesoresinmobiliariosdentrodelalegalidad.Pasadoslos meses CARAPITOURS se fue posicionando fuertemente en ambos sectores,la rentabilidaddelaunidaddenegociopermitióquesuautorcontrataraasuesposaehija paraquetrabajaranconél,deestemodoCARAPITOURS sevolvióunaempresa netamentefamiliar. Enenerode2017seprodujootranuevatormentaparalasmetasdeautor,esta tormentaseprodujoporsuactividadindependientecomolídersocialenelmunicipioen favordelosmásvulnerables,actividadquenoleestabaayudandoalosinteresesdel Alcaldedelmunicipioensumomento,portalmotivo,dichoAdministradordelmunicipio decidiócomenzarunapersecuciónalaúnicaoficinadeturismoeneseentoncesde nombreCARAPITOURS,persecuciónquefuedenunciadaantelosentesderegulación sin ninguna respuesta,debido a esta persecución,CARAPITOURS se vio en la necesidaddecambiardesedeporunasinstalacionesmásampliasperomáscostosas; otravezelautorestaba enlanecesidaddevolveraendeudarseparaelmejoramiento de las instalaciones,pero como paso las vez pasada,su enorme capacidad de emprendimiento lo impulso poraccedera un crédito financiero yasímejorarsu capacidaddeoperacionesyelaspectofísicodesuoficina,cambioqueleayudoa triplicarsus ganancias ya seguircontratando más personalpara los diferentes actividadesdelaoficina,estodioaqueseprodujerauncambiototalenlaapariencia tambiéndellogoomarcadeCARAPITOURS. Figura2.Logodel2015 80 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. Fuente:ElaboraciónPropia Figura3.Logodel2018 81 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. Fuente:ElaboraciónPropia Figura4.VistainternadelaoficinaCarmendeApicalá2018 Fuente:ElaboraciónPropia Para ese entonces la actividad inmobiliaria ya estaba desplazando a las actividadesdeGuianzaTurística,EventosyRecreación,lasconstantesconsultaspor tramitesinmobiliariosseestabanvolviendoelpandecadadía,laactividaddealquiler dealojamientosturísticoseraelúnicofortalecidodentrodelsectorturísticodelas operacionesdeCARAPITOURS. ParaJuliodel2018CARAPITOURSyahabíacerradovariosnegociosdeventaen laintermediacióninmobiliaria,habíaobtenidogananciasesperadasysuperadasensus operacionesinmobiliarias,cadavezmásymásseconsolidabaelsectorinmobiliario 82 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. porencimadelasoperacionesturísticas,peroasícomosehabíancerradovarios negociosdebidoaestaactividad,tambiénsehabíanperdidovariosmásdebidoala faltadesolidezdedocumentosdondelacomisiónpactadafueraobligada,esdecir,el autordelaideadenegociohabíaencontradouncuellodebotellaensusoperaciones debido a que la regulación colombiana solo le permite a empresas legalmente constituidascomoAgenciasInmobiliariasexigirelporcentajepactadoporsusservicios deintermediacióninmobiliaria,hastaesemomentoCARAPITOURSnopodíaexigirel cumplimientodeesacomisiónyaqueeraunaAgenciadeViajesynounaAgencia Inmobiliaria. Afinalesdel2018yprincipiosdeenerodel2019,CARAPITOURSsiguióconsus operaciones sin superaresa dificultad documentaly legalpara poderrealizar documentosyexigirelcumplimientodelascomisionespactadasporIntermediación Inmobiliaria,elautorde la idea de negocio decidió darle un impulso más a las actividades turísticas para que se nivelaran como mínimo con las delsector inmobiliariodelasoperacionesefectuadasporlaempresa. Enelmesdefebrerode2019,cuandolaactividadturísticacayodenuevoporla temporadabajaenelsectorturístico,elautordelaideadenegociodecidióemprender unproyectodemutaciónempresarialdeacuerdoconlasnormasestablecidasporel MinisteriodeComercioNacional,dondesuAgenciadeViajesCARAITORUScomo personanaturalyconoperacionesturísticas,pasaraaserunaempresaInmobiliaria legalmenteconstituida,paraconestosubsanarelcuellodebotellaestablecidoparalas operacionesdeIntermediaciónInmobiliariaquehastaahoraestabaaúnaquejandola 83 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. rentabilidaddelnegocio,noproduciendoperdidasperosievitandomásganancias. En marzo del2019,cuando se vencía elplazo de pagarlos impuestos y actualizarladocumentacióndelasempresasenColombia,elautordelaideade negociosepresentóantelasoficinasdelaCámaradeComercioparacomenzarconel trámitedemutaciónempresarial;estandoenlaoficinasyrecibiendolaasesoríade partedelosexpertosenlamateria,(profesionalesquelaboran en lacámarade comercio),elautordelaideadenegociocomprendióqueeraimprudenteefectuarel trámitedelaformasencillacomoéllomanifestaba,enestaasesoríaleexplicaronque lomásacertadoenestoscasoseraeldeemprenderunaempresanueva,bajouna constituciónS.A.S.(SociedadporAccionesSimplificada)yaqueestafiguralepermitía posteriormenteadheriralaAgenciadeViajescomotal,elúnicoinconvenienteeraque letocabahacerdenuevounproyectodenegocio,acompañadodeunosestatuto,una nuevaimagen,unnombredistintoyaquelaHumanidadexistíaporqueCARAPITOURS estabavigenteyno sepodíacancelarenelmomento porquedespuésibaaser adheridaporlanuevaempresa,yasí,noperderlosañosdetrabajoyreconocimiento queyateníalamarcaactualcomoCARAPITOURS. Durantelostresmesessiguientesseprofundizounainvestigacióndemercado, peroestavezmásamplia,abarcandolosmunicipiosvecinostalescomoMelgarTolima, Icononzo Tolima,CundayTolima,Ricaurte Cundinamarca yla Ciudad de Girardot Cundinamarca,esteestudiodemercadosehizomedianteunaencuesta,investigación documental,investigaciónexplorativaydescriptiva,elautordelaideadenegocio decidióquesitocabahacerunaempresaderégimencomún,estaempresadebería 84 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. tenermáscontundenciaenlaregión,decidióquelosserviciosactualesofrecidopor CARAPITOURSdeberíansermejoradoseinnovadosparaquetuviesentranscendencia entodalaregiónyporquénoenColombia.Ademásdedichainvestigacióndemercado, elautordelaideadenegociosecomprometióaestudiarafondoelsectorinmobiliario enelpaísyenelmundo,realizandocursosjuntoconsuscolaboradoresyfamiliares quelaborabanenlaempresa,elautordiceque“Unamutaciónempresarialdebeestar acompañada de evolución académica e intelectualatado a un sentimiento de superaciónpersonalentodoelsentido”. Luegodehacerlosestudiosdemercadoyelanálisisdelasituaciónactualdel sectorinmobiliarioenlaregiónyenelpaís,elautordelaideadenegocioobtuvounos resultadosalentadoresquelomotivaronaseguiradelanteconsunuevoproyectodela mutaciónempresarial,poresocoordinoconsuequipodeoficina(EsposaeHijay algunoscolaboradores)unpresupuestoparalanuevaempresa,dichopresupuesto condujoaqueseteníalanecesidaddeinvolucrarunapersonacomosociacapitalista delproyecto;queademásconocieraelsector,tuvieseunabuenaposiciónsocialy contaraensucírculosocialconposiblesclientesparalanuevaformadeexpansiónde losserviciosdelanuevaempresa.Esasícomoelautordelaideadenegocioleofreció laoportunidadasuamigaCLAUDIAJULIETACIROBASTO,quienalavezeraamigade lafamilia,yensumomentoeradirectoradelHospitalNuestraSeñoradelCarmen, hermanadeunArquitectoyunIngenieroCivilquetrabajabanconeldepartamentodel Tolima. Despuésdequeellaaceptaralainvitaciónaserpartedeestenuevoproyecto,se 85 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. reunieronparadiseñarlanuevaimagenempresarialymarcadelanuevaempresaque seestabagestandoenelmomento;luegodevariasideasydeaportarunsentimientoa laimagen deestanuevamarca,concluyeron queno solo querían unamarcade reconocimiento,sinoquetambiénesamarcadebíaestaracompañadaporundiseñode lasoficinasqueasimilaraunhogar,unlugardefamilia,dondelafirmadeundocumento manifestaralafirmadelaconsecucióndeunsueño,portodoestoelautordelaideade negociojuntoasunuevasociadecidierontomarelnombredeLUGARES,paraqueasí seaconocidopublicitariamente,unnombrequeeneljuegodepalabrassimbolizao significaLUGAR–ES,conestoquiereincentivarasusclientesaencontrarenlanueva empresanosolounaopcióndenegocio,sinotambiénunaopcióndemejoradela calidaddevidadelaspersonas. Enlasiguientereuniónsesocializolanuevaimagendelaempresa,unlogode estilovintage,concolorespastelparaqueseadiferenciadordelasdemásempresas inmobiliariasconsusimágenesparcasyestructuradassoloparademostrarfríamente laideadenegocio,cosaqueenesteproyectofueinnovadoporunaimagenmás humana,cariñosaysensible,asíloqueríantrasmitirconestelogo. 86 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. Figura5.Logo,LugaresNegociosInmobiliariaS.A.S. Fuente:ElaboraciónPropia Eldía1dejuniodel2019,sereunieronporterceravezelautordelaideade negocio ysu nueva socia capitalista delproyecto para socializarlosestatutosy aprobarlosposteriormente,enestareuniónsefijaronlosporcentajesdelaaccionesde cadasocio,comoibaaserdistribuíaslasgananciasfuturas,eligieronquienibaaserel representantelegaldelaempresaydemásaccionesqueseestablecenjurídicamente enlosestatutos;eneltranscursodelareuniónsedecidióqueelautordelaideade negociocomoeradeesperarseseriaelnuevogerentedelaempresaengestación,que 87 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. nadiecomoelparaconocerlaideaempresarialypoderdesarrollarlaparaquetuviese éxito,despuésdeestoseaprobóelactadeconformacióndelasociedadyseradico antelacámaradecomerciodelsurorientedelTolimasedeMelgarparasuposterior revisiónyaceptacióndeconformaciónenlaempresa. Cuatrodíasdespuésdelafechaderadicaciónparalarevisióndelosestatutos antelaCámaradeComercio,elautordelaideadenegociorecibiólallamadade aceptaciónparaqueseacercarajuntoconsunuevasociaafirmarladocumentación respectiva de la creación de la nueva empresa de nombre LUGARES NEGOCIOS INMOBILIARIOSS.A.S.FueasícomonacióunanuevaempresadeRégimenComún legalmente constituida,un nuevo sueño,un sueño más amplio yuna meta más cumplidaporelautoryemprendedordelaideadenegocio,ideaquenaciócincoaños atrásdebidoaunaasignaturaenlauniversidad,yqueeneseentoncesseseguía materializandoeinnovandoconelpasardeltiempo.Empresaqueleayudaasolucionar elcuellodebotellaencontradoporelemprendedorensusactividadesoperacionales. Enagostodelmismoaño2019,elautordelaideadenegocioinscribióla asignatura de prácticas profesionales por emprendimiento, contando que la UNIMINUTOofreceesaalternativaparapoderdesarrollarsusprácticasprofesionales. Elautordelaideadenegociovioviablepordoscosaslainscripcióndelaopciónde emprendimiento,uno,porqueibaacontarconlaasesoríaprofesionalqueleibaa ayudaradesarrollarenlosmesessiguientessunuevaempresaLUGARESNEGOCIOS INMOBILIARIOSS.A.S.,ylasegunda,porqueleayudabaensucrecimientopersonal, profesionalyacadémicoenloqueaemprendimientoserefiereparaotrasposibles 88 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. opcionesdenegocioqueelautoryateníaenmente. En los siguientes meses se desarrolló el trabajo de prácticas por emprendimiento,dondetodoloplanteadoporelautoreneldocumentoconlaayudade sustutores,seestabadesarrollandoalavezactivamenteenlaempresaLUGARES NEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.S.,cabeanotarquelaempresatuvounlanzamiento muyaceptadoporlacomunidaddelasededeoperacionesprincipal,ubicadaenel CarmendeApicaláTolimaenlacalle4No8-04segundopisoesquina.Eltrabajode difusiónvozavoz,complementado conlasalternativasdigitales(RedesSociales, Softwareydemás)ylasvallasfísicasdepublicadenelterritoriodeoperaciones,dio comoresultadounagranafluenciadenuevosclientesporquéLUGARESNEGOCIOS INMOBILIARIOS S.A.S.estabainnovandoenlaofertadeservicios,lacompetencia empresarialeraescasayelreconocimientoqueyateníalaanteriormarcadenombre CARAPITOURSeraderesaltar. LabasededatosqueteníaCARAPITOURSpasoaserpropiedaddeLUGARES NEGOCIOS INMOBILIARIOS S.A.S.,se comenzó una fase de migración de estos clientesalanuevaempresa,socializandodeantemanoqueseestabahaciendoparael beneficiodetodosnuestrosclientes,quesepasabadeserunaPersonaNatural,auna empresadeRégimenComúnconmáscontundenciaenelmercado,yloprincipal,quela empresaeradelmismodueñoquelaanterior.Estopermitióqueladocumentación cambiararadicalmente,LUGARESNEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.S.yapodíaexigirlas comisionespactadasporintermediacióninmobiliaria,yapodíaexigirexclusividadpara laventayarrendamientosdeinmuebles,Etc.Fueronmuchaslascosasqueganocon 89 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. mutarsurazónsocialymuypocaslasqueperdió,talvezlamásnotoriafuelaactividad derecreaciónyGuianzaturística,actividadesqueyanoserealizabanenlaempresa. Porotro lado,elautorestaba muy complacido porque las proyecciones plasmadas en el documento de la opción de prácticas profesionales por emprendimiento,ennoviembredel2019yaestabansiendosuperadasenunamplio margen,todoestodebidolaventadeinmueblesyarrendamientosdecasadeturismoo vacacionales,donde cabe resaltar,que elarrendamiento mensualde inmuebles consignadosaLUGARESNEGCOIOSINMOBILIARIOSS.A.S.estabatomandoungran impulsodentrodelasactividadesdelaempresa. Eltresdediciembredel2019,elautordelaideadenegociopresentosuproyecto de prácticas profesionales en la sede de Centro Progresa,entidad adscrita a la UniversidadMinutodeDiosparatemasdeemprendimiento,enestapresentación, LUGARESNEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.Stuvounaaceptaciónexitosa,demostrando conestounavezmás,queelautordelaideadenegocioestababienencaminadoensu formaciónempresarial. Enenerodelsiguienteaño,másexactamenteel17deenerodel2020,yase habíarealizadotodalamigracióndelabasededatosdeCARAPITOURSaLUGARES NEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.S.ysehabíasocializadodurante6mesescontinuos quelanuevaempresaibaaremplazarensumarcaempresarialalaanterior,esasí comoCARAPITOURS esadheridaporLUGARESNEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.S. bajodocumentopúblicoradicadoantelacámaradecomerciodelsurorientedelTolima, quedandotodaslasactividadesdeCARAPITOURSanombredeLUGARESNEGOIOS 90 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. INMOBILIARIOSS.A.S.,esemismodíaelautorserefirióconalgodetristezadiciendo que“Unaempresapequeñaperoconuncorazóngrandesehabíaextinguidoparadarle vidaasuhermana”. En febrero del2020,elautordelaideadenegocio decidió seguircon su entrenamientocomoemprendedor,yyacursandoelúltimosemestredesucarrera profesionalen Administración Financiera,opto porinscribirsu opción de grado nuevamenteporemprendimiento;enlosdíassiguientesseencontróconsustutoresde laopcióndegradoparaadelantarelcronogramadetrabajoydecidirlasiguientefase delproceso,enestareuniónelautordelaideadenegocioslessocializoasustutores comoibalaempresayqueexpectativasteniaparaelañosiguiente,dejandoclaroesto enlareuniónseformalizounplandetrabajoaejecutaryloslineamientosaseguir. Elautordelaideadenegociosysusociasereunieronel11defebreroconelfin deevaluareldesarrollodelaempresayporprimeravezsedecidióabrirunanuevasede físicaenlaciudaddeGirardot,yunasededefinesdesemanaenMelgarTolima,todo estodeacuerdoalasdemandasdelmercadoqueseestabandandoenelmomento,en esta última ciudad de MelgarTolima,se reclutaron dos impulsadoras altamente profesionales para que se dedicaran al100 % de la operaciones de LUGARES NEGOCIOS INMOBILIARIOS S.A.S.en esta ciudad,esta impulsadoras con perfil profesionaldeAdministradorasFinancieraslograronhaceunbarridoyuninventario físico de las propiedades ya existentes ofertadas porla empresa y las nuevas propiedadesquelosclientesqueríanconsignaralamisma. Porotrolado,seinicióunbarridoenlaciudaddeGirardotCundinamarcapara 91 Encabezado:TRABAJODEGRADOLUGARESALÉXITO. encontrarunasedefísicaacordealascaracterísticasdelaempresayunaubicación paraunposicionamientoexitosoenestaciudad;el4demarzodel2020selogró encontrarynegociarunasedeenelbarrioBlancodelaciudaddeGirardotsobrelavía principal,atansolodoscuadrasdelCentroComercialUNICENTROdeGirardot,esta sedeconto conlascaracterísticasnecesariasparalaempresa,lanegociaciónse realizó en esta misma semana donde también se recluto a una persona como colaboradoresdeestanuevasedequecomenzaríaoperacionesenelmessiguiente, estaspersonasdesarrollaríanloscargosdesecretariaejecutivadelasedeyasesores inmobiliariosdeLUGARESNEGOCIOSINMOBILIARIOSS.A.S. Comolaadversidadylospr